當(dāng)二手房房價(jià)經(jīng)歷了持續(xù)8個(gè)月連續(xù)上漲，二手房市場的賣方市場氣氛越來越嚴(yán)重。因?yàn)榉吭词�分緊張，業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)、臨時(shí)毀約等一些擾亂市場交易秩序的現(xiàn)象也出現(xiàn)了上升的勢頭。那么，最常見違約成本到底有多大呢？美聯(lián)物業(yè)結(jié)合案例為買賣雙方提供建議。

　　>>定金階段 多為雙倍返還定金

　　此階段買賣雙方都有可能會(huì)產(chǎn)生違約情形，賣家眼見房價(jià)上漲心里不平衡，而買家則會(huì)因?yàn)楦杏X房子不合適而后悔，這是產(chǎn)生違約的原因所在。

　　【案例】程小姐在一家中介公司的幫助下，看了一套位于蒲黃榆的二手房，因?yàn)榭捶康娜撕芏啵�但是�?dāng)天又不可能簽買賣協(xié)議，所以程小姐交了1萬定金，但是后來程小姐回家和家人商量以后感覺不合適。

　　【分析】美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這種情況定金肯定是不返還的，而如果是房主違約是需要交付雙倍定金的違約金。而因?yàn)橹薪楣�司還未完成居間服務(wù)，所以雙方違約一般不需要補(bǔ)償中介公司相應(yīng)的合理費(fèi)用。

　　>>簽訂合同階段 負(fù)擔(dān)成本高

　　《買賣合同》簽訂之后，買賣關(guān)系確立，此時(shí)違約將要承擔(dān)巨大的違約責(zé)任。

　　【案例】萬先生購買了一套200萬的二手房，但是簽訂合同交納了10萬的定金和6萬左右的中介費(fèi)以后，業(yè)主反悔認(rèn)為要出售220萬。

　　【分析】簽訂《買賣合同》之后，買賣關(guān)系已經(jīng)成立，此時(shí)發(fā)生違約行為，買賣雙方違約的一方將承擔(dān)比較大的損失。首先定金需要雙倍返還，而且需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)。另外還有可能需要支付房價(jià)上漲的損失。目前市場主要違約的都為房主因?yàn)榉績r(jià)上漲而反悔。但是購房者需要注意的是雖然法院支持購房者要求業(yè)主承擔(dān)房價(jià)上漲的損失，但是因?yàn)楝F(xiàn)在評估房價(jià)與市場價(jià)格有差距，所以美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉建議購房者在簽訂合同前考慮清楚，盡量多支付定金，只要在房價(jià)20%以內(nèi)的定金都可以因?yàn)檫`約雙返。而且建議購房者購房前準(zhǔn)備好首付款等，抓緊過戶，不僅可以避免違約，還可以減少年底政策可能變化帶來的影響。

　　本報(bào)記者 趙麗萍