近日,國務院辦公廳出臺了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國11條”),從五個方面進一步加強房地產市場調控。政策一出,業(yè)內人士均認為,投機性購房比例在二手房市場會有所下降。

　　而回望去年整年,二手房價格從年初普通住宅3725元/平方米的均價,發(fā)展到年底的6000元/平方米以上的均價,價量一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。而今年才剛剛開始,看到一直不斷攀升的房價,以及陸續(xù)出臺的一系列調控政策,不少本想出手的購房者仍然陷入兩難:到底該不該買?到底何時買才更理性?為此,本報特將去年二手樓市的價格曲線一一盤點,也許會從中看出東莞二手房價走勢的某些端倪,或許對欲買房者有些幫助,讓欲買房者不宜過度恐慌。

　　時間:2009年春 價格走向:回升到久違的“4”字頭 關鍵詞:“反價”風潮 重要事件:營業(yè)稅優(yōu)惠政策、7折利率房貸優(yōu)惠

　　低位運行的價格,當屬2008年年底到2009年1月份。從金信聯(lián)行市場部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,市區(qū)普通住宅均價在3725元/平方米,而2008年年末上門詢盤的客戶已經比較多,強烈的自住需求特別是“80后”結婚添子的購房需求已經隱隱蓋過了長期以來持續(xù)的濃烈觀望氣氛,正是這一批剛性需求的購房者出手,才點燃了二手樓市回暖的第一把火。

　　而引發(fā)星火燎原的,是去年初發(fā)布的營業(yè)稅優(yōu)惠政策和7折利率房貸優(yōu)惠一系列政策,這些利好政策出臺后,不少業(yè)主紛紛主動放盤,然而,正是看好這一市場,業(yè)主期望值越來越高,“反價”風潮不斷涌現(xiàn)。

　　成交量的上升,樓價的上漲,讓樓市成交不斷活躍。而市場成交一旦活躍,投資性需求也隨之出現(xiàn),購房者從單一的自住型需求,到改善型、投資型的態(tài)勢增加。

　　“2月份普通住宅均價為4388元/平方米,3月份上升至4626元/平方米�！苯鹦怕�(lián)行市場部經理林清平告訴記者,二手樓市的回暖,還體現(xiàn)在2月—3月份樓價的上升,二手樓價回升到久違的“4”字頭,且漲速迅猛。他指出,從現(xiàn)在來看,當時是難得的淘房黃金時期,出現(xiàn)了不少性價比非常高的成交案例。例如,金地·格林小城年初5200元/平方米左右的均價,在半年后已整整漲了1000元。

　　時間:2009年夏 價格走向:穩(wěn)占“5”字頭交椅 關鍵詞:穩(wěn)中有升 重要事件:筍盤盤源緊張

　　在這一時期,“5”字頭的樓價成為樓市一個重要標志。據(jù)金信聯(lián)行市場部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,市區(qū)普通住宅均價4月份為5375元/平方米,5月份為5406元/平方米,6月份為5373元/平方米,與第一季度相比約有16%的增幅�！拔逡弧逼陂g二手房成交環(huán)比驟降96%,而“五一”假期結束后則立即回升至4月份的同等略高水平。

　　第二季度放盤量沒有明顯增長,盤源比較緊張,特別是筍盤消化得較快,業(yè)主放盤的價格約有10%的提升,反價幅度也在5%—10%之間。從購房的客戶來看,自住型和改善型客戶仍是此時的購房主體,尤其是改善型客戶增長幅度較大,約占30%的比例。成交的戶型也多以三房為主,重心已由以前的偏重小戶型單位向大三房、四房單位傾斜,其中二房占25%、三房占48%、四房占20%。

　　另外需要注意的是,5月—6月份一手別墅銷售紅火,若干在建別墅一經放出去即被消化一空,由于別墅盤源的稀缺性,必然會拉動二手別墅等豪宅投資的發(fā)展,從金信聯(lián)行市場部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,從5月份開始已有少量別墅成交。

　　時間:2009年秋 價格走向:“6”字頭之間徘徊 關鍵詞:觀望情緒濃厚 重要事件:“二手房貸收緊”風聲不斷

　　進入7月份,連續(xù)3個月出現(xiàn)了成交量緩降的態(tài)勢。原本在7月份占近一半比例的改善型客戶在8月份明顯減少。從7月份的第四周開始,業(yè)主放盤的積極性增加,但受一手樓價影響,在放盤價格上還比較高,心態(tài)也偏硬,惜售和返價的情況仍比較明顯,但返價的幅度比較低,一般低于5%。

　　之所以成交量下降,除了業(yè)主放盤價格高外,另一重要原因當屬此時不斷風傳的“二手房貸收緊”的消息。由于此時二手樓市價格一路高企,一有風吹草動,都能使購房者慎之又慎,因此,這一消息使得改善性客戶的入市積極性大打折扣,觀望情緒濃厚。此外,受廣告影響,很多購房者都知道在10月到11月之間東莞一手房市場的新供應量將大增,不少知名地產的大盤上市,吸引了購房者的注意力,使不少二手意向客戶轉向一手樓盤,等等看的心態(tài)比較明顯。

　　雖然成交量下降,但是市區(qū)普通住宅7月份均價為6289元/平方米、8月份均價為6467元/平方米、9月份均價為5866元/平方米,幾個月的均價都在6000元左右徘徊。

　　“樓價最高的區(qū)域當數(shù)南城�！焙细恢脴I(yè)東莞相關人士指出,主要原因在于該區(qū)二手住宅市場所成交的物業(yè)普遍都是樓齡較新的中高檔樓盤。而在租賃方面,據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,住宅租賃交投旺季主要集中在春節(jié)后及第三季度,租金均價則保持穩(wěn)定,最熱租的戶型為兩房。

　　時間:2009年冬 價格走向:狂飆之旅,基本保持最高均價 關鍵詞:成交小高潮 重要事件:營業(yè)稅優(yōu)惠結束

　　據(jù)東莞幾大中介地產的成交數(shù)據(jù)顯示,市區(qū)普通住宅10月份的成交均價為6500元/平方米左右、11月份為6000元/平方米左右、12月份為6200元/平方米左右,基本保持了年內8月份的最高均價。也就是說,與此前第三季度的價升量跌不同,第四季度價格一路高企。

　　而之所以成交會如此活躍,最終的落腳點仍然是在政策層面,這一具體體現(xiàn)是在年初時營業(yè)稅優(yōu)惠及利率優(yōu)惠等一系列利好政策,規(guī)定的結束期限是2009年12月31日。雖然有部分市民認為這一政策會一直持續(xù)到今年,但大多數(shù)市民還是比較恐慌。再加上大多數(shù)中介人士的“催促”,原本等等看的購房者終于下定決心出手購買,業(yè)主也十分配合,交易大都比較順利,引發(fā)了“末班車”效應。

　　也就在人們紛紛猜測政策是否結束時,不少購房者紛紛出手,致使成交量一路上升,“成交小高潮”成為第四季度的代名詞。

　　然而,就在不少購房者慶幸自己搭上了“末班車”時,12月22日,財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)通知,明確規(guī)定了二手房營業(yè)稅征收細則。通知規(guī)定,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　通知下發(fā)后,對于二手房轉讓營業(yè)稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿5年按全額征收,而是按差額計算。而按照差額計算的話,其實不滿5年的房子買賣營業(yè)稅征收所受的影響是非常有限的。

　　由此可見,相對于整年來說,第四季度并不適合盡快出手買房。當然,出現(xiàn)筍盤就不可錯過。

　　時間:2010年春 關鍵詞:重回觀望 重要事件:“國11條”出臺

　　整體來說,截至“國11條”出臺前,政策調控較為溫和,對市場影響效果不明顯。因此,才會出現(xiàn)去年第四季度成交量及價格齊升的局面。

　　而在近日,國務院公布了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,即“國11條”出臺。這一宏觀調控政策的出臺,雖然整體來說也相對溫和,但是由于房價高企,市場開始進入新一輪的觀望期。

　　記者連日來走訪市區(qū)二手地產市場發(fā)現(xiàn),與元旦期間成交大幅下降相仿,此時段成交仍然趨緩。不少市民都認為,國家調控政策的出臺,以及下半年供應量的大幅增加,肯定會對樓市有所影響,二手房也不例外,因此,觀望情緒濃厚。

　　在此次出臺的政策中,其中再次明確:二套房貸首付款比例至少四成。那么,這一政策對二手房將會造成怎樣的影響?合富置業(yè)的廖先生認為,這次政策重申二套房的首付比例,主要還是打擊投機現(xiàn)象,預計投機性購房比例在二手房市場會有所下降。

　　但他認為,從去年東莞二手市場銷售情況來看,剛性需求中小戶型交投逐漸趨熱,而改善型、大戶型則一直處于平穩(wěn)的狀態(tài),政策無疑將加大改善型購房者置業(yè)門檻,但不會影響占二手房市場較大比例的剛性需求入市的積極性,反而在當前二手樓價更穩(wěn)定的前提下,對剛性需求買家來說無疑是個好消息。

　　然而,金信的林清平則認為,如果說2009年上半年的高成交量是2008年壓抑下來的市場需求集中釋放的話,那么2009年第四季度的高成交已經提前透支了未來的市場需求。在有關優(yōu)惠政策已明朗化的現(xiàn)在,2010年一季度以及上半年的二手房市場將會有一個明顯回落。但對購房者來說,會有更多的房源可供選擇,也并不是壞事。