今年以來(lái)政府頻出收緊政策 樓市出售年回報(bào)率比出租高三成以上

　　市場(chǎng)人士預(yù)料,央票利率有機(jī)會(huì)進(jìn)一步調(diào)高，實(shí)際上今年以來(lái)政府頻出收緊政策，樓市面臨拐點(diǎn)，在當(dāng)前情況下，租房收入遠(yuǎn)不如售樓收入，期間差距可達(dá)數(shù)倍。

　　之前將房子出租坐等房?jī)r(jià)上漲的市民理財(cái)政策應(yīng)做及時(shí)調(diào)整。

　　案例

　　60歲的張伯手里有兩套住房，一套自住，另一套則出租。出租的那套住房位于中山八路，有50平方米，月租金只有900元。張伯掐著手指頭算了算，過(guò)去一年的租金收入中，還要扣除450元的中介費(fèi)、900元的兩次維修資金及1080的稅金，而當(dāng)初的裝修也花了一萬(wàn)元，一年下來(lái)，出租房屋的收入只有8370元，不單連裝修費(fèi)都還賺不回來(lái)，而且家具損耗費(fèi)都要花1500元。

　　但是如果現(xiàn)在賣(mài)樓，張伯可以實(shí)收8000元一平方米的售樓收入，也即40萬(wàn)元，就算以當(dāng)前的2.25%的一年期定存，其一年的收入為9000元，(9000-6000)/6000＝30%，也即售樓的固定收益比出租房屋的收入高三成。

　　五羊新城周邊，100平方米朝南的電梯房?jī)r(jià)格150萬(wàn)元，但是，其租金只有2000~3000元每個(gè)月。取其租金的最高值3000元和一年出租計(jì)，扣除交給中介費(fèi)用——月租之50%，即1500元；交給各區(qū)部門(mén)的租金稅收10%(一年租金收入的10%計(jì)征)，即3600元；扣除家具損耗費(fèi)20000×10%＝2000；則租房每年的收入是3000×12-1500-3600-2000＝28900元。但是，如果將此套住房出售，即可實(shí)收150萬(wàn)元，外加家具變現(xiàn)的2萬(wàn)元(估算)等于152萬(wàn)元，如果存銀行定期利率為2.25%，一年收入為1520000×2.25%＝3.42萬(wàn)元，也即出售樓房的固定收入是不固定的其租金收入(考慮中間有可能發(fā)生的斷租、維修費(fèi)用及租金價(jià)格的下跌)的1.18倍。

　　政策頻收緊今年房?jī)r(jià)難以堅(jiān)挺

　　樓市出現(xiàn)這種租不如售的苗頭不是偶然的，而是有深刻的政策及市場(chǎng)背景。

　　新年伊始，央行已采取了兩項(xiàng)重要舉措——提高3月期和1年期央票利率——以吸收過(guò)多的流動(dòng)性。

　　接著，央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將直接增大房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，讓開(kāi)發(fā)商兜里的錢(qián)減少。此外，二套房貸也已全面收緊，二套房首付已高達(dá)40%以上。政府已經(jīng)開(kāi)始收回之前推動(dòng)銷(xiāo)售飆升的部分經(jīng)濟(jì)刺激措施，并采取措施提高房屋投機(jī)活動(dòng)的成本。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州去年全年住宅供應(yīng)量?jī)H605萬(wàn)平方米，是2006年以來(lái)供應(yīng)量最少的一年，但成交量卻高達(dá)904萬(wàn)平方米，為2007年以來(lái)的最高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，去年廣州購(gòu)房者中有70%是生意人，大部分都是投資性需求。隨著“國(guó)十一條”的出臺(tái)，投資投機(jī)性購(gòu)房的需求會(huì)逐步減少，將導(dǎo)致今年樓市成交量減少。

　　容易出租的房屋：

　　公寓新樓 有學(xué)位地區(qū)

　　100平方米以上，環(huán)境好裝修好的公寓新樓可向外國(guó)人出租，此時(shí)租金最高封頂也就是5000元，但是對(duì)市場(chǎng)行情熟悉的租客可以砍到4000~5000元。

　　此外，在越秀區(qū)等重點(diǎn)小學(xué)的附近，為給小孩子就讀方便，不少家長(zhǎng)會(huì)選擇在這里租房，75~100平方米的房租市場(chǎng)價(jià)格為2000~3000元。

　　第三，一些老城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)周邊，一些外來(lái)打工者會(huì)在附近租房，45~75平方米的房子租金為800至2000元。

　　“總體而言，目前100平方米的公寓的月租金也就能達(dá)到3000元” 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江如是說(shuō)。

　　售樓風(fēng)險(xiǎn)如何化解

　　除了售樓變現(xiàn)可收大量現(xiàn)金的好處外，近期售樓收入可能面臨的損失主要風(fēng)險(xiǎn)即為樓價(jià)上漲。按照租金回報(bào)率一般為1.5%來(lái)算，而一年期定期存款收入利率為2.25%，如果樓價(jià)上漲0.75%以?xún)?nèi)(2.25%~1.5%),則售樓風(fēng)險(xiǎn)為零。但是如果樓價(jià)上漲0.75%以上，則損失為樓價(jià)上漲幅度減去0.75%。

　　化解風(fēng)險(xiǎn)方法：如果樓價(jià)仍然上漲，則股票等資本價(jià)格一般會(huì)相應(yīng)會(huì)上漲，可將售樓收入用于購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股或是收益高于存款的理財(cái)產(chǎn)品。資金從樓市轉(zhuǎn)入其他資本市場(chǎng)，流動(dòng)及變現(xiàn)更為迅速。