從今年3月1日起，北京公積金購買二套房已無首付20%優惠，與商業貸款二套房首付比例40%等同。那么對于借款人來說，什么樣的情況下容易被銀行認定為“二套房”呢？記者為此采訪“偉嘉安捷”的專家，根據專家的解讀，有八種借款行為會被銀行確定為是“二套房”，詳解如下：

　　●第一類：首次購房已貸款，再次購房仍需使用貸款的人群

　　典型案例：A先生第一套住房為2006年貸款購置，現為改善居住條件，想購置一套大點的房子，因手中資金不足，還需使用貸款。

　　專家解析：“偉嘉安捷”的專家分析說，因為A先生之前有過貸款購房紀錄，再次貸款購房銀行對其審核時，在央行征信系統中能夠查到他的貸款紀錄，這種情況通常會被認定為二套房。

　　●第二類：首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款的人群

　　典型案例：B女士第一次貸款購房時因無公積金繳存賬戶，所以當時使用的是商業貸款。后來新單位為其繳存了公積金，她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。

　　專家解析：專家解釋說，在公積金二套房新政未下發前，像B女士這種情況可以享受首付20%的優惠。但3月1日起公積金二套房提高首付比例至四成，因B女士首套房購買時使用的是商業貸款，購買第二套房用公積金貸款則會被算作二套，首付比例為四成。

　　●第三類：首套房貸款結清并已出售，再次使用貸款購房的人群

　　典型案例：C先生曾貸款購買過一套房產，今年年初將貸款結清，并已將此房產出售后，現在想貸款購買一套面積大些的房產。

　　專家解析：專家分析說，像C先生這種情況，不論其首套住房貸款是用商貸或是公積金，因為購買第一套住房時曾有過貸款紀錄且在其征信報告中能夠體現出來，那么根據現在的銀行政策，無論其首套住房貸款是否結清、出售，再次購房時貸款都會被認定為二套房。

　　●第四類：結婚前曾貸款購房，婚后任何一方再申請貸款的人群

　　典型案例：D先生結婚前曾貸款購置過一套房產，婚后想再貸款買一套房，考慮到自己已有過貸款，所以想用配偶名義申請貸款。

　　專家解析：專家指出，二套房的界定是以家庭為單位的，商貸、公積金都一樣。只要婚前一方有過貸款購房紀錄，婚后無論以任何一方的名義申請貸款，都是屬于二套房的范疇，所以像D先生這種情況也會按二套房政策執行。

　　●第五類：夫妻一方有過貸款，以家庭成年子女名義再申請貸款的人群

　　典型案例：夫妻E先生和F女士，他們之前曾有過一次貸款購房紀錄，現想以已滿20歲女兒的名義申請貸款購買第二套房。

　　專家解析：像E先生和F女士這種情況，以女兒名義再次申請貸款購房的也是會被認定為二套房。因為目前二套房的認定是以家庭為單位，包括成年子女也屬于家庭成員之一，所以夫妻一方有過貸款，以成年子女名義再次申請貸款購房都會被算作二套房。

　　●第六類：夫妻一方貸款所購房產，離異后判給另一方，購買人再次申請貸款的人群

　　典型案例：G先生和H女士結婚后，以G先生的名義貸款購買過一套房產，雙方離異后將此房產判給了H女士,現G先生想再使用貸款購置一套住房。

　　專家解析：雖然G先生貸款購買的房產離異后判給了H女士，但在央行的征信系統中還是會查到G先生的貸款紀錄，所以G先生再次貸款購房時也是屬于二套房。

　　●第七類：首次貸款所購房產屬“改善型”住房，再次使用貸款購房的人群

　　典型案例：I女士2005年貸款購買過一套50平方米的小戶型，她現在的居住條件低于北京市住房平均水平，因為孩子長大了房子不夠居住，現在她想再換套面積大點的房產，當然還是貸款購房。

　　專家解析：如果I女士去年購房，那么根據她的居住水平低于人均居住面積是可以按改善型購房人群處理，第二次貸款購房的首付和利率可比照首套住房貸款政策。但是，在今年新的“國十一條”政策出臺后，未提及改善型住房如何操作，根據各家商業銀行目前的二套房貸款政策，已取消改善型購房貸款的優惠。只要借款人首套住房有過貸款紀錄，那么不論其居住面積是否低于當地住房平均水平，都會按二套房貸款政策嚴格執行，首付40%，利率上浮1.1倍。

　　●第八類：曾在異地貸款購房，在北京再次申請貸款的人群

　　典型案例：2002年，J先生曾在老家山東貸款購置過一套房產，因工作調動，現打算在北京再購買一套小戶型的住房。

　　專家解析：因為目前央行的征信系統是全國聯網的，且2009年6月份銀監會發布通知，各銀行不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束。所以像J先生這樣已在一個城市有過貸款紀錄，在另一城市再次申請貸款購房，也會被劃入二套房的政策征收范圍內。

　　●小貼士：個人信用要時刻維護好

　　在商業貸款和公積金貸款二套房均從嚴的市場環境下，銀行對借款人的信用審核也更為苛刻了。其中，公積金新政中規定借款申請人在申請辦理公積金貸款時，需提供信用中心出具的借款人信用報告，如果目前的商業貸款還款狀態處于“逾期”狀態，則不能通過公積金貸款審核，待還款狀態恢復為“正常”后方可通過審核并辦理后續手續。商業貸款對一年內如出現連續三次或累計六次的逾期紀錄的借款人，會毫不留情地予以拒批。

　　為此記者提醒貸款人：信用卡辦理要有節制，房貸信用卡還款日莫忘記；水、電、煤氣費繳納要及時。借款人只有在平時注重個人信用的維護，才不至于在日后貸款路上處處遇阻。