在2009年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，房地產(chǎn)行業(yè)可謂扮演了“救世主”角色，成為回暖時間早、庫存消化充分、量價配合良好的行業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)市場交投活躍，“漲勢”不斷。

　　如果說，寬松的、刺激性的政策環(huán)境和銀行的“慷慨”放貸是助推房地產(chǎn)市場上漲的重要因素，那么，近期頻繁出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策則標(biāo)志著決策層開始著手遏制樓市“過熱”，而其中重要手段就是嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款。采訪中多位專家表示，目前調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也越來越多地被商業(yè)銀行所關(guān)注。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，各家銀行在房貸上的具體操作存在含糊不清的情形，調(diào)控效果亦待進(jìn)一步觀察。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11294億元，增長48.5%；在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，大幅增長116.2%。可見，僅國內(nèi)貸款和個人按揭貸款兩項，銀行貸款的比重就達(dá)到了34.48%，占比超過三分之一。

　　“從銀行業(yè)總體情況來看，2009年，開發(fā)貸款在銀行新增貸款中占比約15%，個人按揭貸款占比約20%，除此之外，還有相當(dāng)一部分貸款是以房產(chǎn)作為抵押，這樣算來，銀行至少有一半的貸款與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)。”一位股份制銀行信貸部門人士指出，信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房價產(chǎn)生泡沫，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的不良貸款率將可能同步上升。

　　對于房價快速上漲帶來的資產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的不斷暴露，監(jiān)管部門始終予以高度關(guān)注。

　　1月21日，銀監(jiān)會主席劉明康對外界表示，銀監(jiān)會去年以來一直控制信貸增長規(guī)模，密切跟蹤貸款發(fā)放可能導(dǎo)致的信用風(fēng)險，其中包括地方融資平臺和房地產(chǎn)貸款，及時發(fā)出預(yù)警，提醒銀行關(guān)注突出風(fēng)險。

　　事實上，近期從中央層面發(fā)出的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策已被多數(shù)市場人士認(rèn)為是政策“轉(zhuǎn)向”的信號。其中，“國四條”、“國十一條”相繼出臺，提出了包括營業(yè)稅調(diào)整、保障性住房供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列調(diào)控措施。

　　“目前開發(fā)貸款的確有收緊跡象。”一位國有銀行信貸部門人士告訴記者，政策的趨緊會使銀行更加注重對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，向信譽良好、資質(zhì)齊全的企業(yè)和項目傾斜，而投機(jī)意圖明顯的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年將很難獲得銀行貸款。

　　銀行人士的說法也在開發(fā)商處得到了證實。華潤置地一位高管在采訪中表示，2009年大的開發(fā)商銷售情況很好，而小的開發(fā)商也在信貸寬松的環(huán)境下順利過冬。現(xiàn)在拿地主要是央企之類的大型開發(fā)商，他們也容易從銀行得到貸款。

　　除了嚴(yán)格審查開發(fā)商資質(zhì)外，銀行控制開發(fā)貸款風(fēng)險的另一重要方面就是嚴(yán)防房地產(chǎn)企業(yè)對貸款資金的濫用。為了避免濫用，“發(fā)放一筆貸款后，銀行會特別注重對開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量的調(diào)查和監(jiān)督，并且全程派專人對資金流向進(jìn)行實地調(diào)查、嚴(yán)格監(jiān)督其信貸資金的運用。”民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總經(jīng)理楊毓介紹說。

　　楊毓同時表示，銀行在控制這個環(huán)節(jié)的風(fēng)險之前，需要看準(zhǔn)項目的前景，在發(fā)放貸款前盡量降低貸款項目出現(xiàn)開發(fā)期爛尾的風(fēng)險。項目爛尾的原因是項目的現(xiàn)金流斷裂，引起項目現(xiàn)金流斷裂的原因主要是資金投入預(yù)算不夠和銷售回款不足。所以銀行進(jìn)行貸款的時候，必須嚴(yán)格審查商業(yè)計劃書，判斷項目的市場前景，降低項目爛尾而產(chǎn)生的壞賬風(fēng)險。