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　　中國(guó)樓市四大怪象：商品住宅熱銷與高退房率并存

　　評(píng)論：樓市四大怪相誰(shuí)制造？人為導(dǎo)演結(jié)果

　　一邊是庫(kù)存壓力依然很大，另一邊卻是企業(yè)頻頻提價(jià)；一邊是商品住宅的熱銷，另一邊卻是退房事件頻發(fā)；一邊是消費(fèi)者購(gòu)房信心有所恢復(fù)，另一邊卻是開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心依然不足；一邊中國(guó)社科院隆重推出房地產(chǎn)藍(lán)皮書，另一邊卻是院內(nèi)專家站出來(lái)公開(kāi)反對(duì)……“真像霧里看花、水中望月一樣，樓市越來(lái)越讓人看不懂了�！�(5月19日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》)

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，市場(chǎng)價(jià)格主要是由供求關(guān)系決定的。就拿目前的樓市來(lái)說(shuō)，它是“供大于求”還是“供小于求”？肯定會(huì)有很多人異口同聲地說(shuō)，當(dāng)然是供大于求了，商品房都庫(kù)存那么多了！其實(shí)，商品庫(kù)存多并不一定意味著供應(yīng)大于需求，判斷這個(gè)問(wèn)題必須“兩邊看”——供應(yīng)有“庫(kù)存”，需求也有“庫(kù)存”，如果需求“庫(kù)存”比供應(yīng)庫(kù)存還多，你能說(shuō)“供大于求”嗎？商品房的庫(kù)存量是可以統(tǒng)計(jì)的，而潛在的消費(fèi)需求量卻是無(wú)法統(tǒng)計(jì)的。對(duì)此，所有人都只能根據(jù)感覺(jué)進(jìn)行估計(jì)，而人們的感覺(jué)總是千差萬(wàn)別的。開(kāi)發(fā)商數(shù)以萬(wàn)計(jì)，其中有一部分作出“供不應(yīng)求”的估計(jì)，不也是正常的嗎？

　　很大程度上，市場(chǎng)營(yíng)銷就是一場(chǎng)場(chǎng)心理戰(zhàn)，“買漲不買跌”則是這種心理戰(zhàn)的集中體現(xiàn)。漲價(jià)也好，雇人假排隊(duì)、偽造銷售紀(jì)錄也罷，無(wú)非都是想借此影響潛在消費(fèi)者的心理及其預(yù)期。而成交量回升的時(shí)候，當(dāng)然是營(yíng)造“追漲”預(yù)期的可能時(shí)機(jī)。當(dāng)然，這樣做是有風(fēng)險(xiǎn)的——成，則可進(jìn)入“追漲”通道；敗，則會(huì)傷害剛開(kāi)始恢復(fù)的市場(chǎng)人氣。眼下，一些開(kāi)發(fā)商的“悍然”漲價(jià)應(yīng)該就是種“試探”。

　　樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，但宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。有人說(shuō)中國(guó)樓市已經(jīng)度過(guò)了寒冬，有人說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)不回暖樓市不可能一枝獨(dú)秀，眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。開(kāi)發(fā)商有漲價(jià)的，也有降價(jià)的；消費(fèi)者有出手的，也有繼續(xù)觀望的，雙方都在迷茫中徘徊。在這種一種集體迷茫的時(shí)期，“樓市熱銷”與“高退房率”并存，有什么可奇怪的呢？

　　銷售形勢(shì)撲朔迷離，生產(chǎn)應(yīng)該如何安排？雖然消費(fèi)者購(gòu)房信心有所恢復(fù)，但庫(kù)存的商品房還可賣上兩三年。既然形勢(shì)尚不明朗，而且倉(cāng)庫(kù)堆得滿滿，暫時(shí)不擴(kuò)大投資當(dāng)然是明智選擇。業(yè)內(nèi)人士們“看不懂”當(dāng)前的樓市甚至稱之為“怪現(xiàn)象”，大概就是因?yàn)樗麄兩砭印皹I(yè)內(nèi)”吧。(鄭州 盛大林)