房價過高是不是因為地價成本過高?供求關(guān)系才是決定房價漲跌的更主要原因。專家舉例說,今年5月番禺沙灣鎮(zhèn)一手房的均價是5052元/平方米,該處某樓盤2007年地價是5790元/平方米,比現(xiàn)在一手房的均價還高。

　　“地價房價之爭毫無意義。”韓世同認為,房價領(lǐng)漲時肯定是房價拉高地價,而天價“地王”顯然是會強烈推高房價的。

　　國土資源部前日公布其調(diào)查數(shù)據(jù)稱,地價只占了房價的一小部分,全國平均比例約為23%,地價推高房價說不成立。廣州房產(chǎn)專家昨日表示,廣州的地價占房價比從中心城區(qū)向郊外遞減,市區(qū)部分區(qū)域地價占房價比甚至超過60%。有專家分析,盡管珠江新城新“地王”出爐,但是“樓市上空有烏云”,房價走高動力不足。

　　限價房地價占房價比35%

　　對于備受爭議的“地價房價之間的關(guān)系”,國土資源部前日首次以數(shù)據(jù)給出回應。據(jù)該部調(diào)查:地價只占了房價的一小部分,全國平均比例約為23%,地價推高房價說不成立。

　　廣州的地價占房價的比例是多少?廣州市國土房管局今年4月底公布的數(shù)據(jù)顯示:經(jīng)過調(diào)整,廣州的房價和地價已經(jīng)趨于合理,地價已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)了2007年虛高虛熱的局面,成交地價回復到2006年水平。地價占房價比也從2007年的50%回落到25%。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,國土資源部的數(shù)據(jù)不適用于廣州,“廣州的地價占房價的比例應該是在30%-40%之間”。

　　以本月開始申購的“廣州最平限價房”龍光峰景華庭為例,地價為1400元/平方米左右,一口價4000元/平方米,地價占房價的35%。業(yè)內(nèi)人士說,連位于郊區(qū)的限價房樓盤地價占房價比都達到這樣的水平,其他樓盤的地價占房價比可想而知。

　　知名地產(chǎn)專家吳定金說,廣州的地價占房價比要分區(qū)域看,有些區(qū)域的土地很便宜,也拉低了平均值。一般而言,是從中心城區(qū)向郊外遞減。按照業(yè)界公認的地價占房價比為40%是較為合理的,而中心城區(qū)有的區(qū)域明顯超過60%,有些“地王”地價占房價比甚至高達80%。此外,不同時期的地價水平也不一樣,需要綜合考慮。

　　實際上,房價在變,地價在變,地價占房價比是一個動態(tài)變化的數(shù)字。廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說,廣州有些開發(fā)10多年的大盤,其土地成本在高房價的情況下可能只有1/10或1/20。據(jù)悉,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房價的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就會高達40%,有的會達到65%。

　　房價回升地王仍受煎熬

　　從國土部調(diào)查地價房價比例結(jié)果來看,房價過高不是地價成本過高的原因。

　　那么,誰在推高房價?不少專家認為,供求關(guān)系才是決定房價漲跌的更主要原因。滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌分析說,目前房價與地價之間并無直接對應關(guān)系,房價由樓市的供求關(guān)系決定,開發(fā)商能賣到什么價格就會賣什么價格。而地價由土地市場的供求關(guān)系以及開發(fā)商拿地時的市場預期決定。

　　黎文江說,地價與房價的比例關(guān)系要從傳統(tǒng)的市場經(jīng)濟角度,即成本決定價格的關(guān)系看問題,開發(fā)商拿地是受當時房價的影響,兩年之后的房價與當時會有很大的波動。他舉例說,今年5月番禺沙灣鎮(zhèn)一手房的均價是5052元/平方米,該處某樓盤2007年地價是5790元/平方米,比現(xiàn)在一手房的均價還高,其毛坯房價格達到1.1萬元/平方米,因此地價不能反映真實的房價。

　　“地價房價之爭毫無意義。”韓世同認為,房價領(lǐng)漲時肯定是房價拉高地價,而天價“地王”顯然是會強烈推高房價的；而當房價被推高到市場承受不了時,就會出現(xiàn)有價無市和房價回落的情形,“此時地王就如同退潮后留在沙灘上的魚蝦一般備受煎熬”。他指出,像金沙洲和員村等地的“地王”,現(xiàn)在房價雖然已經(jīng)有所回升,卻還依然難以操作。

　　“樓市上空有烏云”房價走高動力不足

　　近期,廣州土地市場風起云涌,一方面珠江新城新地王出爐,一方面政府加大土地供應力度。廣州市國土房管局還一次收回41公頃閑置土地。

　　在這樣的大背景下,未來廣州樓市往哪走?廣州房價是否還有下行的空間?

　　龍斌說,廣州樓市短期內(nèi)出現(xiàn)缺貨的情況,但是廣州房價再走高的動力不足,因為整個經(jīng)濟基本面、居民收入水平平均增幅等均不支持,而且目前住宅投資回報率也不高。

　　黎文江表示,目前廣州的房價沒有下行的空間,成交額的上升使開發(fā)商信心大增,因此不會調(diào)低價格。但這并不意味著房價還會上升,“還要看下一階段的供求關(guān)系”。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也指出,在房地產(chǎn)市場一片樂觀聲中,發(fā)展商需要冷靜,“樓市上空仍然有烏云,那就是中國實體經(jīng)濟能否真正走好,持續(xù)走好”。他指出,如果實體經(jīng)濟未能企穩(wěn),出現(xiàn)“二次探底”,對樓市、發(fā)展商都將是災難性的打擊,“有可能比2008年時還要殘酷”。