根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價(jià)達(dá)17478元/平方米，新建住宅價(jià)格自今年3月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月上漲。與價(jià)格上漲相對(duì)應(yīng)的是成交量持續(xù)下跌，自6月份以來(lái)新房和二手房的成交量均出現(xiàn)了不同程度的回落，樓市似乎再次走到“十字路口”，是繼續(xù)價(jià)格飆升？還是迎來(lái)平穩(wěn)發(fā)展？亦或是掉頭向下？

　　大量放貸后存“可持續(xù)性”考驗(yàn)

　　如果說(shuō)要給上半年樓市火爆頒個(gè)最佳貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，寬松信貸政策當(dāng)之無(wú)愧。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)28.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)42.7%；利用外資下降33.1%；企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)9.9%；其他資金增長(zhǎng)43.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)35.7%；個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)78.9%。

　　大量信貸為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，這些錢(qián)一方面讓房企資金鏈不再有壓力，銷(xiāo)售回款的意愿自然大降，另一方面投資者大量涌進(jìn)市場(chǎng)，造成投資需求強(qiáng)勁反彈。民生銀行貸款中心的一位負(fù)責(zé)人坦言，由于房子的變現(xiàn)能力很強(qiáng)且利潤(rùn)可觀，因此在實(shí)體經(jīng)濟(jì)何時(shí)復(fù)蘇尚未確定的情況下，放貸給房地產(chǎn)業(yè)顯然更可靠。

　　然而面對(duì)天量信貸涌入樓市后造成的“飆漲”，部分專家也表示出了擔(dān)憂。“這樣高的比例，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。”曾任建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)、現(xiàn)為中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)的張?jiān)�端表示，在房貸加速增長(zhǎng)、按揭貸款迅猛增加的同時(shí)，房企自籌資金增長(zhǎng)卻相對(duì)滯后，這也增加了相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。“依靠信貸推漲的樓市就好比驚弓之鳥(niǎo)，一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)銀行、對(duì)投資者都不會(huì)是一件好事。實(shí)體經(jīng)濟(jì)一旦回暖，國(guó)家不會(huì)再任由天量信貸如此無(wú)序地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，到時(shí)銀行也會(huì)撤離泡沫累積的房地產(chǎn)業(yè)。”

　　土地供給不足的考驗(yàn)

　　相對(duì)承擔(dān)巨額信貸風(fēng)險(xiǎn)的銀行及投資者而言，開(kāi)發(fā)商的日子顯然好過(guò)得多。對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，開(kāi)發(fā)商眾口一詞：還會(huì)漲。在他們不斷唱多樓市的同時(shí)，其開(kāi)工面積卻持續(xù)走低。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京市土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資達(dá)454.3億元，但全市商品住宅新開(kāi)工面積僅為533.8萬(wàn)平方米，同比下降42.4%。

　　“既然對(duì)未來(lái)看好，那為什么不開(kāi)工？”張?jiān)�端表示，在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面積不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積卻少得可憐，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市走向是不確定的。

　　來(lái)自中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的最新研究報(bào)告也證實(shí)了這一點(diǎn)，受上半年開(kāi)發(fā)下降及銷(xiāo)售猛增的雙重影響，北京樓市供需失衡使物業(yè)價(jià)格上漲的可能性更大。

　　“但問(wèn)題并不是物業(yè)價(jià)格漲了就有人買(mǎi)單，現(xiàn)在購(gòu)房者的觀望情緒已經(jīng)出來(lái)了，如果繼續(xù)漲下去，那就只能是有價(jià)無(wú)市了。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員王姍認(rèn)為，由于樓市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇和宏觀經(jīng)濟(jì)依然低迷的背離，物業(yè)價(jià)格上漲過(guò)快引發(fā)消費(fèi)者觀望，加之各方對(duì)二套房貸收緊等政策出臺(tái)的預(yù)期，樓市很可能出現(xiàn)調(diào)整。“據(jù)我們掌握的資料看，目前無(wú)論是自住型還是投資型消費(fèi)者都傾向于中小戶型。因此在此次調(diào)整中，受沖擊較大的主要是大戶型或超大戶型項(xiàng)目。”

　　無(wú)奈的“軟調(diào)控”考驗(yàn)

　　“就目前政策而言，政府應(yīng)該是十分矛盾的。”國(guó)研中心一位不愿透露姓名的專家告訴記者，雖然新增信貸所產(chǎn)生的泡沫在逐漸積累，但是保8任務(wù)更加繁重，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)有良好拉動(dòng)效應(yīng)，如果此時(shí)收緊信貸、放松土地供應(yīng)肯定是不行的，但政府也不會(huì)眼睜睜地看著天量信貸就這么流入樓市股市，因此最終可能通過(guò)一些“軟調(diào)控”對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行影響。

　　“但調(diào)整在時(shí)間和幅度上應(yīng)該沒(méi)有2007年底、2008年那么大，幅度會(huì)較小，調(diào)整的時(shí)間也更短。”王姍預(yù)計(jì)，這次調(diào)整大約在第三季度末和第四季度初開(kāi)始，在經(jīng)過(guò)一個(gè)短期小幅調(diào)整后，整個(gè)市場(chǎng)仍將繼續(xù)回到上升態(tài)勢(shì)。

　　商報(bào)記者 齊琳