擠壓樓市泡沫的希望

　　張魁興

　　樓市的不健康狀態，不僅困擾著有購房需要的老百姓，也困擾著制定樓市調控政策的政府，因為房價之高、樓市泡沫也使政府備受公眾詬病。盡管房價之高有開發商利欲熏心之說，但更多的聲音是歸罪于剛性需求和土地供應不足，特別是開發商把高房價歸罪高地價。

　　在這種語境下，農地入市是不是救市良方呢？報道稱，如果農村集體建設用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。在我看來，未必樂觀，因為農地價格低廉不一定是降低房價的必然因素。如果開發商囤地而不蓋房，照樣可以抬高農地價格，只是農民不能得利而已。換言之，農地入市只是打壓樓市泡沫的希望，而要把希望變成現實還有很長的一段距離。另外，目前還存在農地歸屬權的問題，農民是否可以利用土地致富呢？開發商可以蓋房致富，城市有些拆遷戶可以拆遷致富，難道農地入市就不可以讓農民致富嗎？農地低價入市很可能是對農民的致命盤剝。

　　農地入市只是打壓樓市泡沫的希望，如果不解決高房價的深層次問題，農地入市了也無法解決樓市泡沫問題，只是又增加一個“犧牲品”而已。解決樓市泡沫問題，與其寄望于農地入市，不如寄望于新老土地政策的嚴厲執行，如果開發商囤地都可以不了了之，那降低房價永遠是一句空話。再是，要解決房地產的深層次問題，還需要讓房地產回歸應有的地位。在我國這種經濟發展水平上，政府應著力解決廉租房、經濟適用房，適當開發商品房。然而，政府卻把住宅建設作為支柱產業發展，把房地產當做經濟增長主力。房地產的瘋狂發展，在帶動一些人暴富的同時，也為中國經濟可持續發展埋下了隱患。這是無法否認的事實。因此，要解決樓市泡沫問題，不僅要在地、房上下功夫，還需要在產業政策等戰略問題上作出重大調整。

　　農地入市不是神丹妙藥

　　張傳發

　　對高地價以及高房價的調控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農村集體建設用地入手了。農村集體建設土地入市就一定能夠醫治當下病得不輕的“高房價”么？我看未必。

　　任何一種商品，所謂“入市”，就是一種市場交易，而市場上，商家的本性是“逐利”。近年來，國家的土地調控包括治理囤積土地一直以來都有政策，但是以往多次清理未開發兩年以上閑置土地，都不了了之；表面上看，是相關部門打擊囤地不力；不過，在我看來，問題的根本不在這兒，而是“病”在各地政府在保障房土地供應上，一是沒有提供足額的面積，二是沒有廉價供應。如果在保障房土地供應上做到了這么兩個“保證”，今天很多人家就不至于“三代人買不起一套房”，也不至于“上海的人才留不住”。至于商品房，地產商們愿意囤地多少，房價愿意抬得多高，那是富人們的游戲，隨他們“老天要下就下，老娘要嫁就嫁”去吧。

　　回過頭來看“農地入市”。不說現在還沒到“瓜熟蒂落”之季而讓一些農民棄地進城會帶來就業、養老等諸多社會問題，僅說這個“入市”后大量的農村土地再次落入商家手中，誰能保證不會再出現一個個“農村地王”？如果地方政府還是不能保證廣大中低收入群體“住有所居”足額且廉價的土地供應，“高房價”必將會“上山下鄉”。

　　今年的全國兩會上，溫家寶總理在政府工作報告中提出“加強住房市場分類管理”。所謂“加強住房市場分類管理”，我的理解是“保障房歸保障房，商品房歸商品房”，兩者不能混淆。而今兒這個“農村集體建設土地入市打壓房價”，是想用市場的手段來解決中低收入人群“住有所居”，這種“驢頭不對馬嘴”并沒有強調在保障房土地供應上“政府的擔當”，國土部還是有些“思路混亂不清”。

　　“農地入市”并不是醫治高房價的神丹妙藥。說不定，“農地入市”后，“高房價”的魔鬼照舊鬧得許多人家“不和諧”。

　　農地入市打壓高房價不現實

　　馮海寧

　　不可否認，農地入市一方面將改變土地供求關系，另一方面將改變開發商預期從而減少囤地。然而，在地方政府緊握土地財政不放棄、對開發商囤地視而不見等現實國情下，農地入市效果幾何，值得懷疑。

　　農地入市等于是政府財政收入縮水。土地財政不變的情況下，不排除地方政府在農地入市過程中通過控制土地指標和出讓流程達到繼續控制土地出讓的目的。尤其是，目前的征地制度是影響農地入市的關鍵因素，能否徹底廢除這一制度有待觀察。

　　毫無疑問，農地入市是一個曲折的過程，曲折在于農民與地方政府存在激烈博弈，農民明顯處于劣勢，地方政府壟斷土地的局面難以得到實質改變，農地入市甚至為基層官員剝奪農民土地新開了一個口子。在我看來，要想讓農地入市既利于抑制地價又利于農民，必須要改變土地財政，讓土地不再成為地方財政的主要收入來源。

　　除了土地財政影響農地入市打壓高房價外，另一個原因是現在的城市規劃不合理。地價之所以高，主要在于“地王”的頻繁出現，但由于農地基本上是郊區土地，入市后對城區地價難以撼動。我以為，造成農地入市難以抑制地價的原因是，城市規劃不夠合理，政府職能部門在城區集中，公共配套主要集中于城區，造成了城區土地天價出讓的結局。

　　同時，從目前開發商大范圍囤地不見嚴厲查處來看，農地入市后不排除繼續被開發商大肆囤積。雖然國土部門即將出臺的新土地調控政策，將包括加大力度打擊并曝光相關土地違法案件、出臺相關囤地處罰的措施等。但這些措施效果如何值得質疑，因為過去幾年來，打擊囤地的令箭發了無數，但效果卻很差。

　　再說，即便農地入市拉低地價，但不一定能抑制房價，因為土地成本只占房價二三成。我以為農地入市或許能讓部分農民受益，但打壓高房價的作用很可疑——指望“農地入市”打壓高房價，有可能用錯了藥。