提高拿地首付能否管住囤地炒地

　　日前，財政部、國土部等五部委發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定今后在土地出讓中，開發商拿地首付不低于50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，拖欠土地款不得參與新的土地出讓交易。

　　我認為，這是落實“國四條”的“第一拳”，意在提高土地供應和使用效率，劍指開發商囤地炒地、政府征收使用土地收入不規范等現象，進一步完善土地招拍掛等制度。

　　當前，在土地招拍掛過程中，有些地方要求開發商一次性繳清土地款，但不少開發商拍下土地之后，不能及時繳納土地款，在采取分期付款方式時，多數首付款一般只有20%—30%，待到全額繳清有的甚至拖過兩年了。

　　因此，提高開發商拿地首付款比例，規定原則上一年付清，一方面，有利于政府盡快回籠土地收入資金，彌補保障房資金等投入不足的缺陷；另一方面，抬高開發商進入土地市場的門檻，引導開發商合理安排資金，防止盲目擴張，也有助于減少囤地現象。

　　但是，該政策對開發商的影響是不一樣的。今年樓市銷售火爆，開發商已大量回籠資金，對資金實力雄厚的開發商而言，該政策對他們形不成壓力，而對實力小、資金仍緊張的開發商，在競地面前壓力會加大。

　　嚴格執行這條政策的話，有利于加大房地產行業的集中度，房地產開發業務會越來越向有實力的開發商傾斜，有助于住房產品質量提升，有利于避免爛尾樓的出現，從而減少金融風險。

　　當政策效力波及到整個樓市，可能促使開發商加快手中樓盤開盤和銷售，加快回籠資金，增加企業拿地實力。如此一來，未來一段時間內，捂盤惜售現象將減少，市場上住房供應量將增加。

　　今年下半年以來，部分城市房價過快上漲，“國四條”已經明確要對其“遏制”的基調。我預計，明年年中，房價會平穩下來。現在還在上升通道，但是上升勢頭將會減弱。隨著政府加大新增土地供應量和大力盤活存量土地，加大市場上普通商品房供應和對投資性需求的有效抑制，我相信房價會平穩下來。

　　需要強調的是，好政策還需真執行。我國樓市調控不缺政策，而缺乏執行力度。這需要地方政府下決心、用重拳，在土地問題上盡快把已經批出去的土地形成開發能力，對違規囤地要更加嚴格執法。在房地產貸款方面要嚴格執行二套房貸政策，在具體執行中，要仔細區分改善性需求和投資性需求，切實做到支持和抑制的兩相宜。(中國房地產研究會副會長 顧云昌)