廣州今年最大規模土地出讓將在今天下午舉牌競拍，總面積超過41萬平方米的10幅土地將把今年的土地供應推向高潮。

　　房地產市場會不會買賬，懲治“地王”后的廣州是否會讓開發商望而卻步？一切將在今天下午見分曉。

　　南華西地塊或成區域地王

　　今天出讓的地塊中位置最好的就是海珠區南華西舊城改造地塊，該地位于南華西路以北、濱江西路以南、鰲洲大街以東、漱珠涌以西，用地面積達到18487平方米，不僅是廣州舊城改造推出的的第一幅住宅用地，也是廣州今年放出的單幅規模最大的住宅用地。

　　這幅罕見的市中心黃金靚地被業內認為是有史以來出讓附帶條件最多的一塊地。出讓公告顯示，南華西地塊開發商要保留地塊范圍內總建筑面積約4020平方米的騎樓街和一棟8層的住宅樓；同時還要交付約5500平方米回遷房及130平方米復建房。此外，開發商還須將約8000平方米的回購房按7500元/平方米的價格出售給該地塊申請回購的被拆遷人。

　　南華西地塊總建筑面積達到4.6萬平方米，起始價為1.33億元。但除去上述保留、回遷和回購房面積，實際可面向市場銷售的面積只有約2.5萬平方米，占總建筑面積不到六成。這樣算來樓面地價已經升至5293元/平方米。

　　即便如此，該地塊還是獲得不少開發商的追捧，截至昨日19時，該地塊有3家開發商參與競價，最高報價達到1.66億元。廣東中原房地產項目部總經理黃韜認為，該地會受到開發商爭搶，不排除出現區域“地王”的可能性。

　　兩幅限價房用地將轉為商品房用地

　　今日同時出讓的還有黃埔區大沙鎮廣深公路北橫沙村東側地段住宅用地，面積超過11萬平方米。

　　曾在2007年出讓過的花都區和番禺區兩幅限價房用地也將在今天轉變土地出讓性質重新出讓。這是廣州首次將限價房用地轉為商品房用地，原因是政府部門認為樓市調整后限價房的需求有所改變。

　　此次出讓的花都、番禺限價房地塊，都是在2007年底樓市開始轉冷的時候賣出的。當時，花都限價地以樓面地價1232元/平方米、最高房價3900元/平方米，被茂名亨利房地產輕松拿下；番禺限價地則以樓面地價2778元/平方米，最高房價5500元/平方米，在95輪激烈爭奪后被奧園地產拿下。據了解，兩幅限價地約共建成2823套90平方米以下的中小戶型。

　　但截至昨晚，這三幅用地都沒有開發商報名競買，這就意味者可能遭遇流拍，而兩幅限價地可被原開發商繼續開發商品房。業內普遍認為，如果限價房直接轉為商品房，等于是原開發商以限價地的成本開發商品房賣樓，將帶來豐厚利潤，對業內來說造成了不公平。

　　南華西地塊必須半個月交齊地價

　　值得注意的是，廣州這次明確了土地出讓金的征收和處罰規則。其中南華西地塊要求競得開發商交付地價的20%作為定金，而以往通常是交納出讓底價的10%作為競買保證金。南華西地塊還要求開發商在土地出讓合同簽訂之日起15日內一次性付清出讓價款。

　　黃埔區住宅用地這次明確，開發商可以分兩期支付地價，但自土地出讓合同簽訂之日起30日內必須付清總價款的70%。如果開發商不能按時支付地價，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日就要被收回土地。

　　這次土地出讓也是廣州市大規模整治開發商競買土地違約后的首次大規模出讓，據廣州市國土房管局上周通報，廣州2007年賣地最瘋狂一天誕生的5宗地王至今全部拖欠土地出讓金，甚至有開發商因為地價太高而不想開發。

　　專家預警

　　地價到樓價四成就該收手

　　恒鑫地產集團企業發展中心黃俊怡表示，今年以來的住宅成交高潮為各大開發商帶來了大筆資金回籠，加上對于后市持續回暖的預期，今日拍賣的土地，尤其是住宅用地將出現相當激烈的競爭局面。他甚至預測廣州房地產一級市場將因此進入非理性周期，資金實力較弱的中小型房地產企業的危機感將越來越明顯。

　　“拿地前房企一定要掂量自己的口袋。”合富輝煌首席市場分析師黎文江的觀點與黃俊怡基本一致，但他同時提醒開發商注意拍賣風險，當土地價格上升至周邊樓價的30%-40%就應該適可而止，避免重蹈近期出現的“地王”因欠費而被政府收回的覆轍。

　　本報記者 王衛國　朱大尉