預(yù)計總投資超過100億元的琶洲城中村改造正式進(jìn)入土地出讓階段。作為首個純市場運作的城中村項目，房地產(chǎn)業(yè)界專家和本報記者分析市國土房管局公告后發(fā)現(xiàn)，小房企和外來客拿地估計沒戲。廣州符合地塊競買資格的房企也不多。

　　注冊資質(zhì)競買條件很嚴(yán)格

　　中地行市場與傳播部總監(jiān)張斌指出，此次琶洲城中村改造有苛刻的競買人條件。其中第一條要求，必須為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且注冊資本15億元人民幣以上。而第二項條款，對于前兩年資產(chǎn)超過90元、凈資產(chǎn)超過15億元的規(guī)定，直接將中小型開發(fā)商排除在此次土地出讓的計劃之外。

　　競買人條件中有“競買申請人須在廣州市海珠區(qū)擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用”的規(guī)定。不少“非廣州籍”的外地豪強亦被擋在了門外。

　　僅少數(shù)本地房企具備資格

　　對比開發(fā)商項目儲備數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣州大型房企中，在海珠擁有如此規(guī)模商用物業(yè)的企業(yè)也不多。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜推測，琶洲城中村改造或已有內(nèi)定人選，出讓只是“走過場”。據(jù)稱，他的理由是出讓條件中要求開發(fā)商在土地成交30天內(nèi)，就必須與琶洲經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂開發(fā)建設(shè)協(xié)議。“如果企業(yè)和城中村方面前期沒有溝通，并且談妥條件，絕對不可能在如此短的時間內(nèi)簽出合同。”

　　-改造難點

　　日前，記者從市國土房管局的一份研究報告中獲悉，目前城中村改造面臨的難題還有很多。其中房地產(chǎn)權(quán)、公共事務(wù)管理和外來人口等都是無法回避的難題。

　　房地產(chǎn)確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)

　　目前，城中村村民用地存在祖屋繼承、宅基地多次劃分、征地返還復(fù)建及違章?lián)尳ǖ纫幌盗袉栴}，造成了村民土地和房屋確權(quán)極端復(fù)雜，村民房屋很少進(jìn)行確權(quán)。

　　土地與房屋確權(quán)面積標(biāo)準(zhǔn)與村民實際占有的數(shù)量相差太大。如果完全按現(xiàn)行政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確權(quán)將會對村民既得利益損害巨大。

　　公共事務(wù)管理

　　目前政府管理上存在缺位現(xiàn)象，比如按規(guī)定7米以上道路由城市接管，但聯(lián)社集體用地區(qū)很多道路在7米以下，成為不能納入政府管理范圍的盲區(qū)。以荔灣區(qū)為例，在政府不接收的情況下，該區(qū)共有村道路220條，面積165萬平方米，其中納入市政管養(yǎng)的村道路僅為12.6萬平方米，只占村道路總數(shù)的7.6%，公共設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低、設(shè)施老化現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　外來人口流動問題

　　如果短期內(nèi)大規(guī)模清拆城中村，勢必會帶來外來流動人口租住的廉價房源減少，外來勞動力流失等問題。廣州市國土房管局此前考慮向農(nóng)民租用城中村的土地用來建廉租房，再由政府以低租金租給有需要的困難家庭，這樣做既能解決農(nóng)民的收入問題，又能解決困難家庭的住房問題。

　　本報記者 王衛(wèi)國 張婧 李春花 游星宇 朱大尉 鞠楊