宅基地商品化不容回避

　　“走北塢村的發(fā)展道路”，在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X村黨支部副書記董建華曾這樣說，這是唐家?guī)X未來的發(fā)展思路(詳見本報2009年11月5日第7版：《唐家?guī)X：另類“廉租房”市場》)。

　　唐家?guī)X與曾經(jīng)的北塢村，同屬于北京市城鄉(xiāng)接合部和綠隔地區(qū)，“瓦片經(jīng)濟”都是各自的重要支撐，而同樣，是環(huán)境整治的重點村。

　　兩者寸土寸金的土地都伴隨著臟亂差的現(xiàn)實，為什么？

　　“原因是不允許進(jìn)入市場。”11月18日�熤袊�土地學(xué)會副理事長、中國土地勘測規(guī)劃院研究員黃小虎在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說，“市場是客觀存在的，但建設(shè)部門也好，土地部門也好，都認(rèn)為這是非法的。不合法，就不能去管(臟亂差)，就規(guī)范不了。”

　　黃小虎認(rèn)為，農(nóng)村宅基地市場遲早需要放開。只有放開市場，“才有可能去規(guī)范”。

　　他介紹說，早期的一項調(diào)查得出的結(jié)論是，北京市郊區(qū)宅基地“閑置情況比較嚴(yán)重”，平均閑置率為20%—30%。但“閑置”的標(biāo)準(zhǔn)是，村民本身已經(jīng)不住，而實際是出租了。“我們的法律規(guī)定不允許農(nóng)民的房子進(jìn)入市場，就只能閑著。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部研究員劉守英的多個個案調(diào)查則顯示，一些城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村已經(jīng)通過重新整理利用土地，實現(xiàn)了“黃土變黃金”。

　　“允許宅基地的商品化、資本化，是城市近郊迫在眉睫的選擇，不容回避。它既可以解決我國農(nóng)民分享土地級差收益的機制，又可以打通城市房地產(chǎn)市場與農(nóng)村租屋市場，改變目前政府獨家供地和開發(fā)商獨家供房的局面。”劉守英近日在接受本報記者采訪時說。

　　“重新整理利用土地的潛力很大。”黃小虎說，“因為過去老百姓的宅基地很分散，有些宅基地又很大，而有很多人其實已不務(wù)農(nóng)了，空著這塊地。所以，農(nóng)村宅基地是可以做文章。”

　　他認(rèn)為，盤活農(nóng)村宅基地，是賦予農(nóng)民財產(chǎn)性收入最現(xiàn)實的途徑。

　　“現(xiàn)在農(nóng)民的財產(chǎn)性收入占總收入的比例不到3%，非常低。集體建設(shè)用地的盤活，包括宅基地，對于城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村來說，意義尤其重大。放開了，它就活了。”他說。

　　宅基地收益應(yīng)留在農(nóng)村

　　土地的資本化，并不是一個陌生的事物。

　　現(xiàn)行的土地市場依然是城鄉(xiāng)二元體制，集體用地與國有土地并非同價同權(quán)，集體土地進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場通常需要首先國有化，土地的級差收益往往由政府獲得。

　　“農(nóng)民土地被變性為國有，從此失去土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，城市化的陽光不僅沒有照耀到這些農(nóng)民身上，反而要他們以失去土地等生產(chǎn)資料、離開原來的產(chǎn)業(yè)為代價，成為‘三無’人員。”劉守英說。

　　劉守英在接受本報記者采訪時強調(diào)，應(yīng)該改變目前政府主導(dǎo)的城市化模式，允許宅基地商品化，將節(jié)約出來的宅基地以自用、廠房出租、土地出租等方式集約利用，將土地的級差收益留在農(nóng)村。

　　黨的十七屆三中全會明確提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。”

　　劉守英認(rèn)為，這為實現(xiàn)集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供了政策空間。

　　而農(nóng)村宅基地的商品化、資本化，仍然戴著“小產(chǎn)權(quán)”、“不合法”的帽子。

　　“這種局面應(yīng)該打破。”黃小虎對本報記者說。但他了解到的情況是，目前不管是決策部門，還是立法部門，內(nèi)部都存在不同的認(rèn)識。“有很多人擔(dān)心，房子賣了，農(nóng)民會不會侵占耕地，會不會成為流民，會不會影響城市的房地產(chǎn)市場、建設(shè)用地市場。”

　　在他看來，這種擔(dān)心實際有些“過”了。個別地方會出現(xiàn)這些情況，但不可能是大范圍的。

　　“如果在認(rèn)識上能突破，那最終打破這種局面只是時間的問題了。”黃小虎說。

　　核心是宅基地確權(quán)

　　“現(xiàn)在農(nóng)村宅基地特別混亂。”黃小虎在接受本報記者采訪時指出。

　　“比如說，北京郊區(qū)有的十幾年沒有分宅基地了，很多新增人口沒有分宅基地。”此外，由于土地級差收益的刺激，很多人采取各種方式多占土地，可能是一戶多地。

　　“這種情況如果不做清理的話，一下子放開，那肯定要出事。”黃小虎說，所以，啟動農(nóng)村宅基地市場，首先要做好基礎(chǔ)工作，核心是確權(quán)和登記。

　　而劉守英則強調(diào)：“集體土地上增加的收入如何公平分配、尤其是讓原集體組織成員平等分享，一直是一個未很好解決的問題，也是導(dǎo)致農(nóng)民上訪和群眾不滿的一大因素。”

　　他建議推行股份制，明確農(nóng)民集體是土地級差收益的主要獲得者，明確集體成員權(quán)身份和股份分配辦法，制定集體建設(shè)用地級差收益管理辦法，主要保障農(nóng)民土地權(quán)益。

　　在現(xiàn)有宅基地騰空改造的案例中，既有村民自主的，也有政府主導(dǎo)的。

　　“出發(fā)點各種各樣，政府部門主導(dǎo)呢，往往他的著眼點是想把地弄出來。”黃小虎笑著說，“政府主導(dǎo)也可以，但是要充分尊重農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，保障長遠(yuǎn)生計。農(nóng)民一定要有收入來源，除了各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展、安置就業(yè)，還要有財產(chǎn)性收入，比如允許出租房屋。”

　　“再有一個就是，如果他成為市民了，那整個社會保障體系都要建立起來。”他說。

　　黃小虎還表示，舊村改造前，所有內(nèi)容都應(yīng)該提早規(guī)劃，并且公布。“不能夠走一步看一步，最后老百姓不知道將來是什么局面。凡是這樣做(讓老百姓不清楚)的，沒有不發(fā)生矛盾沖突的，沒有最后不成為政府的包袱的。”