255億元的地王已經(jīng)誕生，民企聯(lián)合體擊敗國企組合實現(xiàn)了難得的“國退民進”。輿論從“超大地塊、超大金額”等關(guān)鍵詞的興奮中逐漸清醒過來，向“土地出讓金”以及“資金鏈”問題轉(zhuǎn)向，向255億元背后的真正目的轉(zhuǎn)向。

　　土地部門“滿意”天價

　　競拍結(jié)束后，廣州市國土房管局相關(guān)負責人公開表示，從競價成交情況來看，市場對整體出讓方式的反應(yīng)是積極和肯定的。考慮到亞運城項目用地規(guī)模大，交通、教育、醫(yī)療等生活配套完善，加之地處廣州未來重點發(fā)展的新區(qū)、人居環(huán)境優(yōu)美等因素，因此整體來看，亞運城項目的成交價格是理性的，是符合其內(nèi)在價值的，也充分說明了市場對廣州亞運會成功舉辦的信心，以及對廣州投資環(huán)境和未來投資前景的認可。

　　針對有媒體質(zhì)疑本次競拍設(shè)立“保密價底價”的做法，廣州市國土局表示，設(shè)定保密底價主要基于：一是亞運城項目投資規(guī)模大，客觀上造成具有與項目開發(fā)規(guī)模相匹配的市場主體不多，容易造成地塊出讓時競爭不足；二是通過這樣的制度安排可有效防止各競買人之間惡意串通，以壓低報價的方式競得土地，從而避免政府土地出讓收入的流失，進一步確保土地出讓在公開、公平、公正的規(guī)則下進行。

　　“地王”首付四成

　　由于該地塊的出讓要早于“土地出讓金新政”的時間，因此其出讓金根據(jù)公告顯示，12月25日前繳交第一期出讓金約為40%，折合約102億元人民幣。該款項用于支付亞運城已建成的106.65萬平方米物業(yè)。第二期的繳納時間為2010年12月10日之前，繳交比例約為30%，按底價計算為49.5億元。最后30%的比例將在2011年12月10日之前繳清。

　　一位拒絕透露姓名的國際房地產(chǎn)研究機構(gòu)的主管向記者表示：“如此高調(diào)地進行競拍，就能說明3家企業(yè)對資金鏈的信心，現(xiàn)金流應(yīng)該沒有問題。”他分析說，企業(yè)聯(lián)合體的組合式競拍意味著他們對未來房地產(chǎn)市場的樂觀預測。因為未來很長時間，中國商品房住宅市場的需求將遠遠大于供給。

　　“房企聯(lián)合體”中一家企業(yè)的內(nèi)部高層在接到記者的詢問電話后，以有事為由謝絕提供任何關(guān)于“資金鏈”的置評意見。

　　“組團”效果有待驗證

　　本次“地王”的產(chǎn)生其特殊性在于該地塊的過于龐大。競拍所需資金也并非能夠由一家企業(yè)獨自肩負。這樣的多分子組合的聯(lián)合競爭在內(nèi)地并不多見，但是在香港已有先例。

　　國際物業(yè)戴德梁行北亞區(qū)研究部主管及董事David Ji告訴記者：“現(xiàn)在無法預測今后是不是會因為宏觀政策收緊，而促使內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)以聯(lián)合體形式進行競拍土地，但是以香港的成功案例分析可以看出，合作的收益要高于單一競爭收益。”分析人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)組成聯(lián)合體并非完全由于政策收緊，也會取決于企業(yè)本身的戰(zhàn)略選擇。因此，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)今后是否走“聯(lián)合”之路尚需驗證。

　　而國家信息中心發(fā)展研究部戰(zhàn)略規(guī)劃處處長高輝清認為，新“地王”誕生背后目的不簡單。他猜測， 255億元“地王”的出現(xiàn)有可能是房企維護市場信心的行為。“就像股市的利空消息出現(xiàn)后，機構(gòu)總是會抬高市場，讓市場情緒淡化利空，以此維護信心。”高輝清認為，房地產(chǎn)企業(yè)本次的逆勢上行或許是“聰明”的動作。“未來由于政策將遏制房價上漲，開發(fā)商們有可能出現(xiàn)抱團過冬的局面。”高輝清預測，或許今后的“地王”多將以聯(lián)合體形式出現(xiàn)。