今年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(業(yè)內(nèi)稱之為“新國十條”)，其中“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”、“非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”、“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”等政策，給房地產(chǎn)交易帶來了不小的沖擊。記者昨天從工商部門獲悉，最近一個月來，我市因為新政產(chǎn)生的房屋買賣糾紛急劇增多，不過與前一段時間賣家屢屢“跳票”不同，現(xiàn)在主要是買家悔約的多。

　　【案 例】首付比例提高超出預(yù)算

　　郭先生去年底看中了廈門某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤的一套總價85萬元的房子。今年春節(jié)后，他按照約定，向開發(fā)商支付了總價兩成、18000元的購房定金，并提供了辦理按揭的手續(xù)。不料3月初，該公司突然通知他，因國家政策調(diào)整，要辦理按揭的話要再支付兩成房款，如不能按期繳納，他必須支付開發(fā)商相關(guān)違約金。郭先生認為自己的購買能力有限，要求開發(fā)商退還預(yù)先繳交的定金18000元未果。

　　異地購房無法獲得貸款

　　在廈門某外企工作的李先生最近也遇上了煩心事。打算年底結(jié)婚的他決定在廈門購置新房，但是房產(chǎn)新政對異地購房進行了限制，外地購房者需提供當(dāng)?shù)囟愂蘸蜕绫Ｒ荒昶诶U納憑證，而籍貫是江西的李先生來廈門工作還不到一年時間。李先生說，他之前已與某樓盤開發(fā)商簽訂了購房合同并繳交了定金，但現(xiàn)在卻因提交不出一年的社保繳納憑證而無法辦理按揭手續(xù)，他要求開發(fā)商退還定金同樣遭到拒絕，只能向工商部門投訴。

　　【爭 議】新政能否界定為“不可抗力”

　　市工商局有關(guān)人士告訴記者，關(guān)于因國家政策調(diào)整引起商品房產(chǎn)交易糾紛，首先要看雙方的購房合同，如果商品房買賣合同內(nèi)有對于因國家相關(guān)政策調(diào)整而引發(fā)的相關(guān)爭議的處理，雙方可根據(jù)合同來履行；如果合同內(nèi)沒有具體涉及，則要看糾紛是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

　　那么，國家新政對合同的影響，是否屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”呢？

　　“按照我國《合同法》規(guī)定，屬于該法規(guī)定的‘不可抗力’而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買房人將不承擔(dān)違約責(zé)任。”市消委會維權(quán)律師團邱興亮律師表示。他認為，因為房貸政策調(diào)整較難被界定為“不可抗力”。“開發(fā)商只是賣商品，如果是房屋質(zhì)量問題，購房者可以無條件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已做出明確約定，否則只能由購房者自己承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　不過，法律界也有人認為國家新政策導(dǎo)致無法履行合同應(yīng)該歸入“情勢變更”，即外部條件發(fā)生變更后造成合同失效。“法律本身對于這個問題的說法比較模糊，所以也造成了一些爭議，但大部分是認為不屬于不可抗力。”邱律師說。

　　市工商局相關(guān)負責(zé)人昨日則表示，針對此類購房糾紛，工商部門調(diào)解起來很困難，而且合同的解除不是工商部門就能判定得了的，他們建議消費者還是通過訴訟渠道尋求解決。

　　【建 議】國家政策變更應(yīng)列入合同條款

　　市消委會維權(quán)律師團相關(guān)負責(zé)人昨日在接受采訪時也指出，由于房產(chǎn)新政出臺后，地方配套的實施細則還未明確，購房者在買房過程中有可能遭遇潛在的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在兩個方面：首先，已經(jīng)訂立合同，但是由于房貸政策發(fā)生重大調(diào)整，銀行改變按揭貸款條件，二套、三套、外地購房者將不愿或者不能從銀行獲得貸款，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，這就涉及到由誰來承擔(dān)違約責(zé)任的問題；其次，購房者在簽訂《認購協(xié)議書》后，因為政策等原因，影響購房者的預(yù)期，導(dǎo)致其不愿簽訂正式合同，就涉及到定金如何處理問題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于相關(guān)細則尚不明確，購房者在此期間購房要注意政策風(fēng)險，最好事先訂立雙方免責(zé)解除條款保障自身權(quán)益。建議在雙方簽合同時，將國家政策變更等情況列入合同之中，對此造成的責(zé)任后果進行詳細地約定。“約定得越詳細，越對購房者有利。”另外，最近由于房地產(chǎn)熱，造成很多賣房者違約解除合同，律師認為，在合同中明確違約責(zé)任的認定，提高違約金的成數(shù)等手段簡單又有效，可以確保購房者的利益避免損失。

　　本報記者 陳泥