今年第一季度，上海高端住宅租賃市場(chǎng)較上季度小幅回暖，其中高檔公寓及服務(wù)式公寓的租金和入住率出現(xiàn)不同程度上揚(yáng)，別墅市場(chǎng)則出現(xiàn)租金下滑跡象。據(jù)悉，盧灣區(qū)翠湖天地御苑的租金報(bào)價(jià)已達(dá)到36000-68000元/套/月。值得注意的是，由于人民幣的升值預(yù)期還在繼續(xù)，從本季度開(kāi)始，眾多的高檔物業(yè)報(bào)價(jià)單位已改為人民幣，以規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

　　高端住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　戴德梁行(上海)研究部分析，第一季度高端住宅銷售市場(chǎng)交易量相比上季度有較大程度下滑，交易均價(jià)有小幅上揚(yáng)，市場(chǎng)的供需目前處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。時(shí)隔7個(gè)月，央行于3月18日再次調(diào)高利率水平，使得5年期的貸款年利率達(dá)到7.11%。另外，今年財(cái)政預(yù)算報(bào)告提出要“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。利率的提高以及物業(yè)稅的提出，這些都將加大高端住宅投資的成本和風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)示著今年的宏觀調(diào)控將繼續(xù)對(duì)住宅尤其是高端住宅市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。

　　服務(wù)式公寓租金小幅攀升

　　本季度高檔租賃物業(yè)新增供應(yīng)少，高檔公寓在本季度無(wú)新增供應(yīng)，服務(wù)公寓和別墅市場(chǎng)各有1個(gè)新增供應(yīng)。本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)入住率明顯升高，特別是黃埔區(qū)及浦東區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，平均上升7-9個(gè)百分點(diǎn)。在春節(jié)過(guò)后，隨著商務(wù)活動(dòng)逐漸頻繁，短租客戶隨之增多，從而帶動(dòng)入住率以及租金的攀升，目前市場(chǎng)租金達(dá)到199.3元人民幣/平方米/月。

　　近幾個(gè)季度的高檔公寓租金水平比較穩(wěn)定，基本維持在103-104元人民幣/平方米/月，目前市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。另外，從需求方面來(lái)看，租戶都為中長(zhǎng)期的自住性需求，比較穩(wěn)定，這些都保證了近期的市場(chǎng)維持在一個(gè)比較平穩(wěn)運(yùn)行的水平。

　　別墅市場(chǎng)租金持續(xù)下滑

　　本季度別墅市場(chǎng)入住率與上季度環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，為89.2%。市場(chǎng)租金繼續(xù)下滑，比上季度下降了2.3%，達(dá)到158.7元人民幣/平方米/月。浦東、長(zhǎng)寧作為上海地區(qū)別墅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，租金和入住率均有小幅的下滑，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)在本季度向下波動(dòng)。其中偏遠(yuǎn)地區(qū)的市場(chǎng)波動(dòng)幅度更大，部分區(qū)域如松江的入住率下降最高幅度達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)榻紖^(qū)的別墅因?yàn)橹苓叺呐涮自O(shè)施缺乏，難以與浦東、長(zhǎng)寧等中心城區(qū)媲美，因此受到整體市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大。

　　據(jù)預(yù)計(jì)，目前的高端住宅租賃市場(chǎng)總體處于比較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，由于本年度將有相當(dāng)數(shù)量的優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓供應(yīng)上市，屆時(shí)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，租金將會(huì)有少許下調(diào)。(唐佳)