外資推動，中型規模，特色突出，規模“縮水”……這一系列關鍵詞，或許能讓正飽嘗資金饑渴的內地房企找到一片屬于自己的“綠洲”。其中和外資合作是把“雙刃劍”。在外資伙伴的推動，乃至追逼下，融資急迫的開發商不得不強行“縮水”上市。

　　規模縮水 或許難以避免

　　自恒大地產IPO擱置后，內地房地產企業的海外上市似乎“疑無路”。在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動下，不少開發商始終尋找“柳暗花明”的機會。河南的建業地產啟動上市程序，以及廈門的寶龍集團傳出上市消息，讓內地房企看到了重新打開海外資本市場大門的一線生機。

　　與恒大地產等內地房企動輒10多億美元的融資規模不同，這兩家企業不約而同地采取了降低身價的手法。有消息聲稱，資產高達70億元的建業地產，其融資規模僅逾2億美元，較之前透露的融資規模“縮水”不少。而名下物業資產估值在500億元上下的寶龍集團，據傳融資規模也只有約3億美元。有分析師指出，近期市況波動，加上宏觀經濟和地震等諸項因素影響，內地房地產股票總體仍不被看好，調低的標準與幅度是與市場情況相適應的，這也有助于企業增加投資吸引力。

　　此外，建業地產的底氣在于，作為一家區域性房地產龍頭企業，其對當地市場的專注頗受投資者青睞。建業地產當家人胡葆森在談及企業未來發展策略時曾一再強調，IPO上市之后仍將以河南作為發展基地，“以鄭州為中心，圍繞該地的300公里半徑范圍，將會是公司長遠發展的目標所在地。”而寶龍集團成功引入私募基金，以及將商業地產項目作為賣點，也似乎為其將來IPO的成功增添了幾分勝算。

　　建業樣本 勝在專注當地市場

　　作為今年首個有望成功登陸港股市場的內地房地產企業，建業地產無論是過去還是未來，皆強調專注于本地開發。根據其招股書說明，建業地產目前在河南省擁有43個開發項目，已實質性擁有的土地儲備建筑面積約480萬平方米。建業地產CEO兼執行董事王天也表示，公司將力爭成為河南省當地最大的房地產發展商。

　　對于河南省房地產市場的發展前景，建業地產的當家人胡葆森樂觀表示，河南省的城市化率遠遠低于全國平均水平，這對于房地產開發商來說，仍然有著較大的發展空間。針對目前出現的許多城市房產價格回落的情況，胡葆森解釋說：“河南省的情況不太一樣，自住需求高達98%以上，而且在今年一季度，從當地的成交價格和面積來看，仍然在平穩上升，因此不會出現降價行為。”

　　一位投行人士介紹，專注于當地市場開發的房地產企業，通常會擁有較強的競爭力和人脈資源，在未來發展項目上顯得較有勝算。“而且，那些在全國開發的房地產企業幾乎沒有了，對于投行來說，區域性的領頭型企業也不失為好的選擇。”

　　關于在當地市場競爭力的體現，胡葆森非常樂觀。以目前市場最為關心的企業信貸問題為例，胡葆森指出，正是基于公司在當地的良好關系和表現，目前建業地產在省城的貸款標準采取的是基準利率，與一些房企只能獲取上浮利率的貸款相比，有著顯而易見的優勢。“目前河南省已出現了不少兼并機會，對于建業地產來說，IPO將有助于順利把握兼并機遇，從而完成收購。”

　　寶龍經驗 引入私募+商業地產

　　而對于一直低調運作的廈門寶龍集團來說，引入美國一家私募基金的做法，意味著其上市步伐明顯加大。據了解，在獲取2億美元的注資之后，寶龍集團將在二、三線城市以每年獲取5至6個商業地產項目的速度快速擴張，并爭取將旗下的商業地產打包上市。

　　與大部分赴港上市的內地房企情況不同，據了解，寶龍集團僅是將運作成熟的商業地產業務上市，其未來定位并非房地產開發商，而是運營商。據公開資料顯示，該公司的開發模式是：除了將少部分面積出售之外，大部分項目均采取持有運營的方式。經歷了10多年的開發累積之后，寶龍集團名下已經擁有商業地產面積350多萬平方米。而在引入私募基金之后，預計更可以達到600萬平方米。

　　有業內人士認為，從寶龍集團的項目操作來看，由于地理位置通常較為理想，商業項目升值很快。將運作成熟的商業地產業務打包上市，而且是多個成熟項目，會具有很大的投資吸引力。

　　寶龍集團董事局主席、總裁許健康早先曾經透露，在未來3至5年內，寶龍集團每年將新增城市中心地帶項目5至6個。如果該企業赴港上市成功，將成為第一個真正意義上的內地商業地產上市企業。(唐文祺)