房地產龍頭萬科的動向,無疑具有風向標意義。日前萬科董事長王石在香港舉行的半年報發布會上再次吹風:“下半年將進一步下調房價。”既然去年一度沸沸揚揚的“拐點論”已經成為現實,那么,萬科對市場的表態就必然受到重視。

　　與此遙相呼應的是,近日國家統計局的消息顯示,2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現分化,在一些大城市率先出現了下跌；由于對未來房價預期的改變,消費者開始了對房價的觀望,房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。此外,從宏觀經濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看,市場并不支持房價持續高漲。

　　降價仍在預期中

　　從7月份的樓市數據來看,傳統淡季來臨后,房地產市場顯得更加冷清。北京,上海,深圳,成交量環比大幅萎縮,都在20%以上,深圳更是環比下降40%；同時,三大城市同比降幅更是都達到50%。

　　可以預見的是,隨著成交量的進一步萎縮,以及貨幣緊縮政策缺乏明顯放松,房地產商的資金壓力越來越大,很多開發商急需資金解燃眉之急。這些都讓房地產商更清醒地認識到,盡快調整銷售策略,適度降價,才是目前企業生存與發展的大計。所以,價格的整體下降仍然在市場的預期中。

　　此前建設銀行研究部課題組發布了《2008:下半年中國經濟金融形勢分析與預測》研究報告。該報告預測,下半年房地產價滯量減的局面將持續,房地產整體價格同比漲幅繼續下降,但不會出現大幅下降的局面。

　　資金缺口近5000億

　　從房地產上市公司的中期業績來看,房地產企業依然能保持高增長。不過,分析人士稱,這主要是得益于2007年全國房價上漲和特殊的會計結算制度。實際上,在目前的需求狀況下,維持現在的開發節奏,我國房地產業將出現4000億元～5000億元左右的年度資金缺口。

　　今年以來,房地產業內定向增發、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現。棲霞建設和冠城大通以公開增發的方式分別融資33億元和20億元。蘇寧環球、首開股份以定向增發的方式分別募集100億元、59億元。張江高科和華發股份以配股的方式募集39億元和26.6億元。萬科、保利地產以發公司債的方式分別籌資59億元和43億元。另外據不完全統計,今年以來已有30多家地產公司通過資產重組借殼的方式進入上市公司。但是根據規定,這些資產重組的公司一年內不能進行增發等融資活動。地產企業的目光還投向了民間資本。據了解,這種民間拆借的利率已經超過25%。民間融資利率的不斷上升,將增加房地產企業的金融風險。

　　鑒于此,萬科日前宣布將采取增加小戶型比例,減少開工面積等方式,控制風險。尤其是萬科調整了今年新開工面積和竣工面積數量。年初,萬科計劃的新開工面積和竣工面積分別為848萬平方米和689萬平方米,目前萬科對下半年的開竣工計劃進行調整,預計全年開工面積將為683萬平方米,竣工面積將為586萬平方米。與年初計劃相比分別下調了165萬平米和103萬平米�！斑@樣做的目的是為了更好地匹配當前市場的銷售節奏,保有更多的現金。”萬科在公告中這樣稱。

　　業內人士稱,對于房地產開發商而言,即使開工量較大,在目前形勢下也容易因銷售不暢形成庫存,與其將資金沉淀在存貨中,不如在行業低迷時拿地對公司發展更為有利。

　　盡管行業低迷時適宜拿地,但從近期對北京、上海、深圳和杭州的居住類國有土地有償出讓情況來看,四地僅有償出讓了4塊居住用地。在目前樓市調整階段,盡管相對于上半年政府加大了推地的力度,但是成交仍然低迷,房地產商拿地已變得相當謹慎。

　　●房地產企業應對后市

　　◎保利地產

　　加大力度推出中心區域住宅緩解壓力

　　保利地產品牌管理中心總經理何智韜告訴記者,下半年將加大國內各中心城市中心區域住宅的推出,這將有效緩解銷售壓力和提高抗風險能力。

　　盡管保利地產上半年業績依然亮麗,但該公司依然把宏觀調控、成本上漲及市場調整看作是公司下半年面臨的三大風險。保利地產公告顯示,為應對建筑材料、人工、機械費用不斷上漲,公司將通過集團采購、改變結算方式、嚴格費用控制等方式進行規避。

　　◎龍湖地產

　　加快推盤速度提高資金周轉效率

　　龍湖地產相關負責人表示,加快推盤速度,加快資金周轉速度是該集團應對市場調整的方式。龍湖地產下半年將堅持“多城多業態多項目”的策略,將各地的新項目加快推出市場。

　　此外,涵蓋普通住宅、別墅、公寓及商用物業等類別的產品線,以及側重于中高端市場的定位也被龍湖地產看作是抵御風險的另一個手段。該公司的定價策略將隨行就市,目前并沒有整體下調房價的計劃。

　　◎廣州工程總承包集團

　　中小房地產企業很難過

　　廣州工程總承包集團總經理助理杜慕群表示,大集團采取收縮策略是當前比較明智的選擇,在真正對房地產業有利的政策出臺前,整個樓市的形勢都不容樂觀,樓價也將繼續下探。

　　杜慕群預計,下半年資金鏈緊張的中小房地產企業會很難過,中小企業可能會繼續等待觀望。

　　●中介機構看后市

　　◎戴德梁行

　　一手樓市承接力初現

　　至今年6月底,廣州市一手住宅成交均價為9569元/平方米,較去年10月份的高點下跌了2005元/平方米,跌幅為21%。成交量則逐漸恢復,特別是6月份成交量迅速回升到66.6萬平方米,恢復至2007年單月成交的平均水平,戴德梁行研究部主管黎慶文表示,這意味著市場開始出現承接力量。

　　戴德梁行統計顯示,上半年成交最為活躍的戶型集中在80～99平方米的二三房單位區間,單套面積在80～99平方米的供應與成交量,所占比例分別為43.5%與58.4%,遠超其他面積區間。

　　◎滿堂紅

　　二手樓下半年成交量將緩慢恢復

　　市場調整時期,一、二手樓市聯動關系更加緊密。下半年如果一手樓銷售不暢,觀望氣氛不能打破,二手樓的成交也難有起色；一手樓如果降價獲得熱銷,盡管在短期內會分流部分二手房客源,但也將促使小業主積極降低放盤價以促進成交。

　　廣州住房需求大,因此樓市急劇、大幅調整的可能性不大。下半年,自住以及改善型的剛性需求仍將是樓市的主力,并且將繼續推動樓市“理性回歸”,價格也將會趨于理性,成交量將會比上半年增加。下半年廣州二手住宅成交均價6800～7200元/平方米左右,成交情況會較上半年好轉,但全年二手成交量將會減少二成以上。

　　◎合富置業

　　中低端二手樓受歡迎

　　6月份,單價在5000～8000元/平方米的單價段成交比例在今年內首次突破50%的大關,其中成交大戶番禺華南板塊大多成交落在6000～7000元/平方米區間段內,頗受首次置業人士追捧。這一趨勢將在下半年繼續展開,在剛性需求主導下的二手市場,只要物業價格與目標消費群心理價位找到契合點,消費者入市的積極性還是十分高漲的。(王昊 駱海濤)