11月3日，萬科上海公司證實(shí)，原定于2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓已停工。而該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一的湯小菁表示，6月份時(shí)還做過城花新園的宣傳和推介活動，項(xiàng)目一直在順利進(jìn)行中。

　　“萬科是第一家公開、鮮明地宣布推遲項(xiàng)目新開工的公司，表明公司對房地產(chǎn)市場的短期前景持偏悲觀的判斷。”乘星行有限公司總裁李驍認(rèn)為，這種判斷與萬科面臨的巨大壓力不無關(guān)系。

　　停工隱情

　　萬科城花新園位于上海市閔行區(qū)屬七寶板塊的中春路上。之前有媒體報(bào)道該樓盤的項(xiàng)目名為“閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)187號地塊”，地塊為配套商品房用地，上海萬科于2005年9月獲批取得該土地使用權(quán)，總價(jià)款為30015萬多元，折合樓板價(jià)2710元/平方米。

　　對于項(xiàng)目突然停工，萬科上海公司公關(guān)部李嫣向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“因?yàn)樵谝?guī)劃、設(shè)計(jì)上要做調(diào)整，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)停下來。”

　　“萬科也許是對該樓盤利潤預(yù)期過低和建成后沒法及時(shí)銷售出去而停工的。”李驍認(rèn)為，樓盤建成大概需要一年半左右的時(shí)間，但如果市場行情不好，按目前的市場價(jià)萬科的利潤空間比較少。而另一個(gè)重要原因是，如果對在建樓盤繼續(xù)投入大量建設(shè)、營銷成本后卻無法賣出去，那么將惡化萬科已經(jīng)不容樂觀的現(xiàn)金流。

　　購房者對房價(jià)下跌的預(yù)期很高，在這種價(jià)格下調(diào)預(yù)期的狀況下，新建的商品房面臨巨大的不可預(yù)測的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，中瑞市場研究公司總經(jīng)理朱鋒對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“現(xiàn)在的樓盤普遍面臨著價(jià)格困境。新樓盤不敢開盤，低了覺得賺得少，而開得過高又沒有銷售量。”而在地方政府對施工要求放緩的環(huán)境下，停工、緩建成為不得已的選擇。

　　資金回籠是考驗(yàn)

　　愛建證券在對萬科三季度季報(bào)研究中發(fā)現(xiàn)，萬科的存量房大幅增長，房產(chǎn)銷售速度進(jìn)一步減慢。截至報(bào)告期末，萬科的存貨已高達(dá)873.76億元，在未來市場交易不被看好的前景下，這些沒有被消化的房產(chǎn)存在很大的兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，今年萬科壓力過大，是因?yàn)槿ツ耆f科“吃得太多”，擴(kuò)張得過于厲害，以至于今年“消化不良”。

　　萬科年報(bào)顯示，在上海的項(xiàng)目從之前的9個(gè)急增到22個(gè)，大部分新增的項(xiàng)目都是在2007年地產(chǎn)高峰期拿下的。

　　由于市場低迷、銷售不景氣，降價(jià)促銷導(dǎo)致公司銷售費(fèi)用大幅增長，光大證券的研究報(bào)告顯示，今年萬科管理費(fèi)用上升了39%，營業(yè)稅增加了56%，營業(yè)成本上升68%，營業(yè)費(fèi)用則上升了74%。

　　在各種成本大幅上揚(yáng)的同時(shí)，銷售業(yè)績卻不佳，現(xiàn)金流更不容樂觀。今年三季度，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額114.9億元；較上年同期減少31.9%。

　　銷售資金回籠的不暢嚴(yán)重影響了萬科的資金流動性。今年三季度報(bào)告期末萬科擁有貨幣資金199.4億元(其中包括今年9月份萬科順利發(fā)行的59億元公司債券)，但公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)為170.7億元。支出的增加、收入的減少，使萬科利潤大幅下挫。今年第三季度報(bào)告顯示，公司第三季度凈利潤下降13.42%。

　　“目前保持充足的現(xiàn)金流對萬科十分重要，將資金轉(zhuǎn)移到可以即期銷售的項(xiàng)目上以回籠資金是當(dāng)務(wù)之急。因此削減新項(xiàng)目投入便在情理之中了。”五合智庫上海總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，萬科只是以“規(guī)劃調(diào)整”、“周邊道路施工”等原因來解釋停工的原因，但把不能在短期內(nèi)回籠資金的項(xiàng)目停下來以收縮戰(zhàn)線，才是最終的目的。(華夏時(shí)報(bào))