楊明是成都市南郊一處新樓盤的銷售部經(jīng)理，他也許沒想到，自己負責(zé)的這個本來名氣不大、共有130套住宅單位的“小盤”，在滾燙的樓市中意外地揚了一次名。

　　10月1日，該樓盤開售，楊明的銷售團隊高調(diào)打出“全面實行一次性付款”的口號。在引來同行一片嘩然之后，預(yù)期中的火爆搶購卻并未出現(xiàn)，一個月下來，房子只賣出了27套，僅及總推盤量的五分之一。

　　“計劃沒有變化快。”10月底的一天，記者在裝修精致的售樓部里見到楊時，他正在忙著調(diào)整原先的銷售方案，但言談之間難掩失望之情。

　　人算不如天算

　　據(jù)楊明稱，開盤前他們累計登記意向客戶超過1100位，接近推盤總量的9倍，對周邊區(qū)域同類中高端樓盤前期銷售情況的“摸底”也表明，有三分之一以上的人選擇了一次性付款。“這讓公司高層增添了不少信心，思量再三，才決定改變前期制定的銷售策略，全面推行一次性付款售房。”他說。

　　他們設(shè)想，一次性付款可繞過房貸新政后銀行按揭審批的繁復(fù)手續(xù)，加速資金回籠，即使只賣掉三分之一的單位，短時間內(nèi)也可收回相當(dāng)于按揭銷售全部賣完的款項。

　　可惜客戶們并不買賬，黯淡的戰(zhàn)果讓他們?yōu)檫@次決策付出了沉重代價。

　　“我們不排除回到辦理按揭貸款的銷售策略上來。”楊明表示。房貸新政日益顯現(xiàn)的影響，整個成都樓市銷售節(jié)奏的放緩，迫使他們面對現(xiàn)實。

　　據(jù)了解，曾有意趁“金九銀十”檔期推行一次性付款售樓的成都開發(fā)商，并非只此一家，但既有前車之鑒，大多數(shù)還是按兵不動。部分樓盤則醞釀采用“首付分期付款”的變通方式，即首付的四成可以采用“2+2”或“3+1”的比例交納，吸引資金壓力較大的購房者。

　　買賣雙方同遇資金大考

　　民生銀行成都分行房貸業(yè)務(wù)部的劉麗透露，以前符合基本要求的房貸通常在各支行就可辦理，但房貸新政出臺后，必須由分行統(tǒng)一審批，周期延長了近一倍，而幾乎所有銀行的房貸部門都加強了控制，“對不符合房貸條件的嚴格關(guān)閘”。

　　按以往的操作流程，如購房者要辦理銀行按揭貸款，購房合同簽訂大約兩個月內(nèi)，開發(fā)商就可以收回一套房子的全部銷售回款。但9月底房貸新政后，成都各家銀行不僅提高首付比例到至少四成，也嚴格執(zhí)行了“樓盤不封頂不放貸”的原有規(guī)定，加上審批環(huán)節(jié)增多，開發(fā)商回款周期就被拉長到半年甚至一年。

　　楊明所在的樓盤之所以“鋌而走險”，除了對市場過于樂觀外，難以承受漫長的回款周期帶來的資金壓力，相信也是原因之一。

　　而游走于成都樓市的投資購房者，也開始感到切膚之痛了。

　　“從10月中旬開始，我們就不斷地接到客戶詢問可否退房的電話。”深圳房企花樣年成都公司旗下一處新樓盤的銷售人員透露。據(jù)記者初步了解，受到房貸新政影響，近期成都部分樓盤退房率達到了10%。而成都同榮地產(chǎn)總經(jīng)理助理廖正宏預(yù)測，今后一段時間“退房潮”將持續(xù)發(fā)生，開發(fā)商面臨尷尬境地。

　　新政釜底抽薪

　　這邊是一次性付款售房遭遇滑鐵盧，退房潮又暗中涌動，那邊更多開發(fā)商一改惜售囤房策略，紛紛加大了推盤量。

　　據(jù)悉，近日廣東雅居樂(3383.HK)在成都市區(qū)南部開發(fā)的2000畝大盤雅居樂花園，臨時修改營銷方案，加推數(shù)百套電梯公寓，此前該項目只計劃推售400余套別墅。重慶房企龍頭龍湖地產(chǎn)則對外透露，旗下成都項目“三千里”將在今年底前“完全消化”余下的600套房源。首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)成都公司也將本打算明年才發(fā)售的200余套單位近期推出市場。

　　成都天愛地產(chǎn)顧問公司副總何欣認為，房貸新政效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，對開發(fā)商來說，房子若是賣不出去，小則減少企業(yè)利潤，大則帶來現(xiàn)金流短缺的威脅，“出于對新政策的反應(yīng)，開發(fā)商加快推盤，將給市場更多的選擇，是房價穩(wěn)定的重大利好。”

　　據(jù)成都市房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，不久前結(jié)束的第30屆成都房地產(chǎn)秋交會上，成交面積和成交套數(shù)同比分別下降24%和36%。而統(tǒng)計表明，10月8日到10月14日一周內(nèi)，成都住宅物業(yè)銷售面積前10位樓盤總成交量9.5萬平方米，與前一周相比下降超過五成，商業(yè)物業(yè)銷售面積前10位項目的總成交量僅為不到3000平方米，與前一周相比下降近13500平方米。

　　持續(xù)火爆數(shù)年的成都樓市，處處浮現(xiàn)面臨房貸新政釜底抽薪的跡象。(張明)