北京房價下降已是公開的秘密，但由于開發(fā)商都不愿意公開表示降價，尤其是在目前樓市普遍存在報價和成交價格不對等的情況下，購房者很難真正了解樓盤的實際價格變化。本報記者對北京目前市場上銷售活躍的30個樓盤月度成交均價進行調(diào)查，還原上半年個盤價格真實變化。

　　北京房價下降已是公開的秘密，但由于開發(fā)商都不愿意公開表示降價，尤其是在目前樓市普遍存在報價和成交價格不對等的情況下，購房者很難真正了解樓盤的實際價格變化。

　　本報記者對北京目前市場上銷售活躍的30個樓盤月度成交均價進行調(diào)查，調(diào)查樓盤集中在銷售報價15000元—20000元/平米的住宅，以及銷售報價在25000元/平米以上高檔住宅，結果顯示5月為樓盤成交價下跌的重災區(qū)，而這時期恰恰是上半年交易量最好的一個月。

　　5月成交均價降幅最大

　　今年樓市呈現(xiàn)兩邊倒的局面，一邊是新入市的低價位樓盤熱銷，在樓市整體冷淡的大勢下，仍舊出現(xiàn)排隊購房的局面，以金隅7090、紫金新干線等為代表的新盤，開盤價在7000—10000元/平米之間，雖然地處較遠區(qū)域，但因其低價具有殺傷力，而得到購房者的追捧。另一邊是售價在25000元/平米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前，但交易量基本能夠保持穩(wěn)定，售價也呈緩慢上升趨勢。

　　“主要是單價在15000元—20000元/平米的房子出現(xiàn)了滯銷，甚至部分項目在悄悄地降價銷售。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒告訴記者。

　　記者有針對的調(diào)查結果顯示，該區(qū)間的30個在售樓盤實際成交均價都出現(xiàn)下降。四五月是北京房價正式松動的開始，5月份以后的3個月，北京多個該區(qū)間樓盤的價格直線下降，而在此之前成交均價的波動比較大，呈起伏狀。記者調(diào)查的30個樓盤中，有10個樓盤從4月份開始直線下降，占調(diào)查樓盤的33%，有16個從5月份開始下降，占調(diào)查樓盤的53%，還有4個樓盤在緩慢漲價或價格穩(wěn)定。也就是說該區(qū)間至少有86%的樓盤成交價出現(xiàn)了下降，僅14%的樓盤價格保持穩(wěn)定或略有上升。

　　“5月份，北京樓市銷售價格才開始大面積松動。”北京欣原業(yè)地產(chǎn)機構總經(jīng)理羅園表示。按照調(diào)查結果和羅園的分析來看，今年春節(jié)過后，開發(fā)商普遍認為樓市的觀望很快會結束，扛過4月交易便會回暖，因此年初幾個月價格變化不大，但之后的市場表現(xiàn)出乎開發(fā)商意料，北京多數(shù)開發(fā)商均未經(jīng)歷過這種局面，5月一到便開始了降價行動。以四惠橋的壹線國際為例，該項目去年12月成交均價16991元/平米，今年1月份為15965元/平米，4月份達16934元/平米，從5月份開始，該項目的成交均價持續(xù)下降，當月為16008元/平米，6月份降至15700元/平米，7月份則下落到15367元/平米。

　　銷售量和降幅成正比

　　單個樓盤的銷售量和價格下調(diào)幅度關系密切。之前業(yè)內(nèi)認為，樓盤價格越下調(diào)購房者越觀望，因為大部人都買漲不買跌。并非如此，從單個樓盤的成交情況來看，價格略有松動其交易量就會直線上升。在調(diào)查的30個樓盤中，有24個樓盤五六月交易走旺，而正是這兩個月價格開始大幅松動。比如潤楓水尚成交均價最高的是1月，該月成交均價為20052元/平米，本月銷售簽約18套，而6月份銷售簽約69套，為今年以來賣得最多的一個月，成交均價從5月份的19071元/平米降至17185元/平米。

　　當然，在調(diào)查的個盤中也有特例。少數(shù)項目7月份成交均價均達到今年以來最低點，同時交易量也幾乎成為今年以來的最低。公園2008成交均價由2月份的15363元/平米，降到7月份的14270元/平米，但房產(chǎn)交易網(wǎng)上顯示7月該項目僅簽約兩套。同樣，壹線國際7月的交易量也是兩套，美景東方則只有5套。

　　7月份多數(shù)樓盤成交均價為今年最低，為什么交易量卻無多大起色。“這主要是隨著奧運的臨近，購房者普遍認為奧運會后北京房價會有變化，這種變化就是房價再降。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為，購房者有這樣的心理預期，其購買釋放就會再次緊縮。

　　今年上半年的交易量和房價降幅成正比。“這進一步說明北京樓市的購買需求仍舊堅挺。”羅園指出，從市場的實際情況也可以看出來，只有在售住宅的價格同比該區(qū)域均價降15%—20%,這個樓盤基本都會熱銷。位于朝青板塊的銀谷美泉則是最好的案例，該項目以13800元/平米的均價開盤，雖然該項目為毛坯房，但同比該區(qū)域動輒20000元/平米的精裝修樓盤來說，仍具有巨大的沖擊力，開盤不到一個月首批樓盤就全部售罄。

　　降價要趁早

　　房價到底跌了沒有？跌了多少？這個問題最近不斷地被人提起。大家平時看到的樓盤和項目報價，似乎并沒有跌，依然買不起。而根據(jù)本報的調(diào)查，真實的成交價格確實降了。5月份是北京房價下跌的重災區(qū)，也是今年成交量上揚的一個月。

　　這說明一個問題，降價是有效的，關鍵看是否降到位。目前許多項目都在打折、送車、團購、面議，但就是不肯爽快地說“我降價了，你覺得合適就買”。開發(fā)商們還沒有意識到，已經(jīng)錯過了最好的降價時機。就像萬科，去年就開始降了，在那個市場還處于瘋狂末梢的時候，只要降一點點，馬上就見效了。

　　保利和碧桂園，也同樣聰明。保利在廣州的樓盤緊隨萬科降價，早就回收了。碧桂園在珠三角一直埋頭推低價盤，他們的資金回流速度同樣很快。

　　今年以來，北京的很多項目把房價微調(diào)了，但還是賣不動，開發(fā)商們很著急。奧運會馬上要開了。他們對于奧運之后的房價心里也沒底。購房人也覺得要等等看，奧運后再說。

　　作為一個連續(xù)幾個月賣不出幾套房的項目老總，你怎么辦？與其坐以待斃，不若趁著奧運會，來一輪勁爆促銷來得劃算。大家都知道，北京的房子有多少是賣給了外地人。趁著奧運會，打打降價牌，而且直接打到目標客戶那里去，可以考慮吧。

　　本報記者　張曉玲