廣州樓市進(jìn)入2008年最后一輪沖刺。記者走訪廣州樓市發(fā)現(xiàn),目前各大發(fā)展商推盤熱情高漲,預(yù)計(jì)年底前廣州樓市將至少有兩萬(wàn)套貨量供應(yīng),將形成今年國(guó)慶后的一大供應(yīng)高潮。不少房地產(chǎn)專家表示,廣州樓市階段性“供大于求”已經(jīng)呈現(xiàn),預(yù)料年底價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步回調(diào)。

　　●焦點(diǎn)1房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎?

　　專家:階段性“供大于求”加大樓市下行風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近期新獲預(yù)售證的商品房數(shù)量呈明顯的上升趨勢(shì),新獲證的預(yù)售總套數(shù)高達(dá)3042套。而“十一”黃金周前后新獲得預(yù)售證的樓盤預(yù)售總套數(shù)已近萬(wàn)套,這些新貨都將在11—12月上市,加上之前的存量。預(yù)計(jì)年底前,廣州樓市還將至少有兩萬(wàn)套貨量供應(yīng),將形成今年國(guó)慶后的一大供應(yīng)高潮。

　　對(duì)此,廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,階段性“供大于求”已經(jīng)呈現(xiàn),預(yù)計(jì)未來(lái)2年都將是“供大于求”的局面。在需求無(wú)法擴(kuò)大時(shí),供應(yīng)量再大幅增加,將會(huì)加大樓市下行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“今年1—9月,廣州商品房的供應(yīng)量為600萬(wàn)平方米,成交量則為415萬(wàn)平方米,供大于求的情況早就出現(xiàn)了,如果樓市不是朝著買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,房?jī)r(jià)也不可能降得這么快。”合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō),除了供求因素外,政策因素以及開(kāi)發(fā)商的資金壓力等多種因素的變化,都影響房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下降。

　　他表示,廣州供大于求的狀況不可能一直持續(xù)下去,畢竟政府已經(jīng)拿出了很多措施來(lái)刺激樓市,如國(guó)務(wù)院就出臺(tái)十項(xiàng)措施。“這樣,開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)得到緩解,對(duì)樓市會(huì)有積極作用。”黎文江說(shuō),廣州樓市在接下來(lái)兩年應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)專家韓世同則表示,目前市場(chǎng)供大于求,需求萎縮較大,預(yù)測(cè)今年全年成交量會(huì)在600萬(wàn)平方米左右,相比前兩年的900萬(wàn)平方米,會(huì)萎縮1/3左右。他強(qiáng)調(diào),“現(xiàn)在的樓市基本是買方市場(chǎng),但一旦樓價(jià)降到合適的程度,市民便會(huì)踴躍出手,供大于求的狀況也會(huì)改變。”

　　●焦點(diǎn)2房?jī)r(jià)半年內(nèi)見(jiàn)底?

　　專家:開(kāi)發(fā)商不如一步降到位

　　今年,各大房企年度任務(wù)缺口巨大,年底前沖任務(wù)壓力更大。不少開(kāi)發(fā)商特別是上市房企為沖刺年度任務(wù)額,從本月起開(kāi)始拼命加大推貨力度,促銷規(guī)模和促銷力度也空前提高:8.8折、7折等新盤的優(yōu)惠額度屢見(jiàn)不鮮,附送的裝修標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)輒兩三千元/平方米,有的豪華樓盤甚至攀高到五六千元/平方米；清尾貨的樓盤則流行“一口價(jià)”,有的甚至還打出比鄰近限價(jià)房還便宜的“成本價(jià)”,還附送有多種置業(yè)大禮等。

　　業(yè)內(nèi)人士稱,由上市房企引領(lǐng)的這一輪推盤促銷高峰,有望形成廣州市場(chǎng)新一輪降價(jià)風(fēng)潮,估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)在半年內(nèi)見(jiàn)底。

　　“很難估算房?jī)r(jià)會(huì)在什么時(shí)間見(jiàn)底,誰(shuí)也不知道樓價(jià)的底究竟在哪。”韓世同表示,盡管樓價(jià)一直在平穩(wěn)下滑,但跌到6000多/平方米的水平不太可能。開(kāi)發(fā)商與其被動(dòng)地跟著買方走,不如主動(dòng)出擊,一步降到位。如果慢慢降,市民都會(huì)持幣觀望；大幅度降價(jià),則會(huì)給市民驚喜,還能迅速贏得現(xiàn)金流,形成良性循環(huán)。

　　“樓價(jià)不會(huì)漲,而是保持平穩(wěn)下行的趨勢(shì)。”黎文江說(shuō),目前外圍區(qū)域的樓價(jià)已經(jīng)接近底部了,如花都的均價(jià)降到4000多元/平方米,回歸到去年“五一”的房?jī)r(jià)水平,“再降的余地已經(jīng)不大”。他表示:“現(xiàn)在關(guān)鍵是許多投資型買家的資金被套在股市里,影響了整個(gè)樓市的成交量。只要股市一好轉(zhuǎn),樓市就會(huì)進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的階段。”

　　●焦點(diǎn)3中小戶型解凍樓市?

　　專家:救市新政未落地,回暖有待觀望

　　中央救市新政出臺(tái)后,廣州中小戶型人氣回升。借著新政東風(fēng),年底廣州樓市中小戶型供應(yīng)量大增。其中,一些全新樓盤都以單身公寓和一房、兩房的中小戶型為主打。而廣州雅居樂(lè)“一尺山居”、瑜翠園、碧桂園鳳凰城等近期新貨供應(yīng)充足的樓盤,也有不少90平方米以下的兩房和小三房戶型上市,而且價(jià)格甚至還有“三四字頭”。

　　豐富的供應(yīng)量,加上新政在首付、貸款利率等方面的利好以及發(fā)展商的促銷優(yōu)惠,中小戶型能否借機(jī)熱銷,一掃樓市觀望情緒,促進(jìn)樓市回暖?中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,目前救市新政尚未落地,市場(chǎng)觀望情緒仍然濃厚,而且一些中小戶型所在區(qū)域房?jī)r(jià)尚有調(diào)整空間,因此中小戶型大批上市,并不能馬上促進(jìn)市場(chǎng)回暖。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于首次置業(yè)者還可購(gòu)買限價(jià)房、二手房,中小戶型大批上市并不能使樓市有起色。(記者鄭佳欣　見(jiàn)習(xí)記者胡良光)