之前散兵游勇式的“溫州炒房團”，如今已在一片弱市中沉寂，繼而代之的是“資本＋機構＋專業(yè)”新型投資方式。溫州大型房產中介天浩置業(yè)總經理王珍楠透露，在一些開發(fā)商資金陷入極度危機時，由炒房資金、民間借貸、實業(yè)資金等組成的溫州資本，正以“超低折扣價”抄底全國各地樓盤。

　　開發(fā)商超低折扣價融資

　　一位不愿具名的溫州資深房產人士說，今年下半年以來，一些開發(fā)商資金更緊張，他們從上海、北京、徐州、太原等地來到溫州尋求民間資金支持。其中一些開發(fā)商資金鏈已瀕臨崩潰，只能和溫州民間放貸人聯系，希望在短期內獲幾千萬元甚至上億元資金補充。此時，資金實力較雄厚，或有投融資平臺的溫州放貸人，在房產中介機構協(xié)助下，開始研究開發(fā)商的資金、項目狀況。在“可觀回報”前提下，放貸人以月息4%至6%放給開發(fā)商，抵押物自然為開發(fā)項目。

　　以一個開盤價為10000元/平方米、總價2億元開發(fā)樓盤為例，為拿到1億元半年期貸款，已失去“議價能力”的開發(fā)商只好答應放貸人月利率5%、房價5折銷售的要求。

　　在名義上，該樓盤以10000元/平方米價格賣給放貸人。于是，放貸人在親戚、朋友之間收集身份證，并與之簽訂一個形式上的“代購協(xié)議”，給予親朋一定數額紅包，順利通過有關部門登記銷售。而實際上，開發(fā)商則以5000元/平方米的價格“抵押”該項目。在6個月期限內，開發(fā)商如期付息，放貸人坐收每月5%月息回報；一旦不能如期付息，放貸人實際買到5000元/平方米超低折扣房。即使到期時，房價跌至8000元/平方米，放貸人仍有3000元/平方米市場差價。

　　大中城市樓盤5～7折

　　王珍楠說，在房產投資低迷情況下，半年30%放貸回報非常可觀，放貸人希望開發(fā)商到期履約回購。但關鍵是拿了高利貸的開發(fā)商，無疑等同于吸食毒品，資金鏈往往都會崩盤，放貸人就成了房屋買主。即便如此，回報率也非常可觀，房價加上利息仍低于市場價8000元/平方米。房價居高不下是房子難賣的主要原因，一旦低于市場價很多，還是有很多人來搶購，所以放貸人不怕房賣不出去。

　　上述資深人士透露，今年他已參與“抄底”上海等地幾個樓盤，徐州、太原等地幾個樓盤正在洽談，“其中高出的法定利息部分，已作價到放貸額里，一切都符合法律規(guī)定，交易還是比較安全。除非樓市崩盤，但這幾乎不可能。”

　　這位資深人士透露，一些溫州放貸人已在各地尋找這種投資機會。“預計明年，開發(fā)商資金仍將趨緊，屆時溫州資本將會全力殺入。

　　“確有其事。”中國首家私人錢莊主人、溫州方興擔保有限公司董事長方培林證實，一些擔保、投資公司正在“抄底”房價，但至于有多少公司、多少資金參與、已操作多少項目，“這是一個難以統(tǒng)計的數據”。

　　該資深人士說，他今年參與上海黃浦區(qū)某樓盤的操作，開盤價在18000元/平方米左右，折扣價后只有9000元/平方米。“這個放貸人在3天之內，就籌集到1億元，解決開發(fā)商資金危機。如果開發(fā)商自己售房，即使推出影響最差的低折扣，也不一定達成迅速回籠資金要求。”

　　“議價能力非常強。”在該資深人士看來，具體折扣視項目而定，一般來說，北京、上海等大中型城市的項目為5～7折；一些地級市項目則只有4折以下。

　　在該人士看來，北京、深圳、濟南等地出現的“萬人購房團”實力參差不齊，實質只是一群“紙老虎”。而由“資本＋機構＋專業(yè)”組成的溫州投資團隊才是“真老虎”，“他們團結、資金實力強、操作靈活。”