今年上海樓市迎來了自2005年以來最大下跌幅度，辦公樓、商鋪、二手房市場均陷入低迷。昨天，中原地產最新數據顯示，2008年上海二手房市場成交量連續下跌超過6個月，辦公樓市場空置面積急速上升，而商鋪市場也逆轉了連續多年供不應求的熱銷行情。

　　二手房市場成交萎縮

　　據中原地產統計，2008年上海二手住宅成交面積約1316萬平方米，同比減少26.9%，全年二手住宅成交面積與2002年的水平相當。上海二手房房價微漲2.6%，二手住宅成交總價結構中，總價80萬元以下的成交量占到70%左右，市場對于中低價房的需求占到絕大部分比例。而總價在300萬元以上的比例只占到3%左右。成交70平方米以下的中小戶型的比例是50%，70-90平方米的成交比例占到20%左右。

　　中原地產有關分析人士表示，2008年整體趨緊的宏觀經濟形勢與房地產市場環境是造成二手房買賣成交量大幅萎縮的最根本原因。整個上半年為抑制通貨膨脹而采取的趨緊貨幣政策及財政政策，嚴重影響了購房者的購房熱情，購買意愿持續下滑，雖然接近年底趨緊政策放松，但今年房地產市場的整體低迷已無法逆轉。

　　辦公樓空置率超過10%

　　在宏觀經濟衰退、眾多企業營運不佳的情況下，2008年，上海辦公樓市場買賣行情供求雙雙萎縮，租金下降、空置上揚。據統計，2008年1-11月，上海新增出售甲級寫字樓物業共6例，總面積為20.71萬平方米，同期成交量為13.26萬平方米，供求比為1.7：1。1-11月，乙級寫字樓共推出128萬平方米，共成交120.26萬平方米，同期總體供求比例為1.2：1，相比2007年164.97萬平方米的乙級寫字樓成交量萎縮了44.71萬平方米。

　　辦公樓租賃市場呈現先揚后抑的態勢，據統計，前兩季度，上海辦公樓租金平滑上漲，至2008年7月起，金融風暴的影響力顯現，租戶減少面積或干脆退租，甲級寫字樓租金普遍調低，使空置率明顯上升，自11月底，上海辦公樓空置率已達10.7%，與年初相比上漲3.5個百分點。

　　身處萎靡狀態的上海辦公樓市場明年困難和機遇并存。業內有關分析人士表示，2009年，甲級寫字樓空置率將繼續上升，而為了保持一定的入住率，租金水平將繼續小幅緩降。

　　商鋪市場成交下降三成

　　上海商鋪市場同樣急轉直下，2008年1-11月，上海共推出217.82萬平方米的可售商業物業，供應量較2007年同期增長23.9%。其中，外郊環間共推出115.87萬平方米，占全部供應量比重為54%。從成交來看，2008年1-11月商用物業成交面積為139.19萬平方米,與去年同期環比下降30.2%,當期供求比為1.6：1，打破了去年商業項目供不應求的樂觀態勢。

　　中原地產有關分析人士表示，2009年，零售業市場的新增物業面積預計比今年稍有回落，為200萬平方米左右。銷售形勢不容樂觀，下滑趨勢較明顯。預計年成交量120萬平方米。嚴峻的銷售壓力可能促使部分開發商轉售為租，等待市場回暖。(記者 林勁榆)