日前接到一些業(yè)主的電話，反映一些樓盤包租售房出現(xiàn)糾紛的情況。例如，北京延慶的某假日別墅，售房時曾經(jīng)許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而現(xiàn)在已經(jīng)拿不出錢來了。

　　還有一位于京城CBD區(qū)的高檔物業(yè)，承諾在兩年內(nèi)，每月給付高額租金回報，兩年后全額回購房屋，結(jié)果房屋從來沒有租出去，開發(fā)商僅僅給了兩個月租金回報，就沒錢了，并通知要拖延三個月付款……

　　這些樓盤，在售房時均許諾可以包租、付給租金回報、甚至可以回購房屋。而購房者的主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報，這本質(zhì)上是一種投資方式。所以一旦出現(xiàn)無錢回報的情況，對購房者打擊重大。

　　沒有高明的促銷就沒有買賣，房地產(chǎn)開發(fā)商提供樓盤升值、投資回報的促銷方案，購房者懷有投資目的，售后包租自然成為兩廂情愿的事。但為什么說這里面又有很高風(fēng)險呢？有幾個原因：

　　第一，凡是投資就會有風(fēng)險，因此世界各國對投資活動無不重法詳規(guī)，嚴(yán)加監(jiān)管。包租是一種投資安排，卻又明顯缺乏對風(fēng)險的預(yù)測、監(jiān)管、防范等，比如這么多包租售房的樓盤，基本上看不到像樣的風(fēng)險評估與回報擔(dān)保，這顯然對投資人很不利。 像香港這樣房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的地方，有《保障投資者條例》等法規(guī)明確禁止包租行為，而我國法律在這方面幾乎是空白，所以問題一出則毫無約束，幾年前的上海包租糾紛蔓延就是明證。

　　第二，包租售房時，購房者不太在意房屋市場價值，而僅考慮投資回報，所以房屋一般售價偏高，明顯不符合市場規(guī)律。如果樓盤高于相同地段的類似房屋，甚至高于同一小區(qū)未實行包租售房的同樣房屋，就要非常警惕了。因為，這使得投資者的入市成本大增，也就非常危險了。

　　第三，目前在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫破裂的前兆，房屋售價上漲、租價下跌通常就是一個信號或者標(biāo)志。而所謂包租售房者，許諾的租金回報往往高得離譜，譬如某CBD小區(qū)100多平方米的房屋，許諾的每月租金回報達(dá)到2萬多元，再考慮稅費、成本、費用等，你算算這套房屋要租到多少才能有錢給業(yè)主？根本不現(xiàn)實，也沒有可信的收入來支撐給業(yè)主的回報。這樣情形，怎么可能不出現(xiàn)危險？

　　幾年前，建設(shè)部曾經(jīng)出臺過一個《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這僅僅是一個建設(shè)部的規(guī)章，沒有什么強制效力。再加上這幾年房價上漲較猛，追漲殺跌乃投資人之本性，于是這種禁止性的規(guī)定，早就無人記得了。

　　但是，投資者甚至連最起碼的警惕或者防備都沒有。某郊區(qū)所謂度假酒店、公寓式房屋，在售房時，開發(fā)商實際上就已經(jīng)做好準(zhǔn)備要閃身了。

　　因為在簽訂購房合同的時候，是開發(fā)商與購房者簽的。而在簽訂包租合同的時候，竟然是物業(yè)管理公司與購房者簽訂的，也就是說，實際上開發(fā)商是不承擔(dān)任何包租的義務(wù)與責(zé)任的。一旦無錢給付業(yè)主，業(yè)主只能找物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理又有什么資本呢？

　　再者，物業(yè)管理公司也許干一年就走，又能奈何得了他？并且業(yè)主也沒有權(quán)利由于無法實現(xiàn)包租目的而解除合同，因為包租不構(gòu)成開發(fā)商的承諾。

　　這樣，風(fēng)險從一開始就已經(jīng)注定要發(fā)生了。這種先天的問題，事后再想補救極為困難。他就是沒有錢，你能怎么樣他？業(yè)主的獲利一下子沒有來源也沒有保障，房子雖然還在，但從投資的角度看很慘。

　　因此，購房者要提高警惕，如果你購買這樣包租的樓盤，那么看看是不是價格不合理地高、回報不合理地好、條件不合理地饞人，如果是這樣，請多思考。(郭玉濤)