10月24日上午，四川省宜賓市舉行住房博覽會吸引廣大市民前往選購住房，借力住房貸款利率的下調和交易契稅的降低等新政影響，許多宜賓市民的購房熱情開始逐步回升。 中新社發 陳涌 攝

　　22日晚間,央行、財政部同時出臺了一系列保障民生、鼓勵居民購買自住用房的政策,其中包括降低契稅、暫時免征印花稅、提高購房貸款利率優惠幅度、降低公積金貸款利率等系列連環優惠措施。那么,政府出臺的這些政策,究竟惠及了哪些購房者,力度又有多大呢？

　　新政解析一:

　　力度多大？惠及何人？

　　利率稅率齊降力度頗大

　　按照央行公布的貸款利率來看,優惠幅度非常明顯。新政規定,自10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。而個人住房公積金貸款利率。其中,五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%,五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%,分別下調0.27個百分點。

　　也就是說,不僅貸款的門檻從原來的首付三成明確下調至兩成,其優惠利率也由原來的下浮15%變成了30%,相當于可以“打七折”。按照央行目前的基準利率來看,5年以上的貸款基準利率為7.47%,這就意味著,新政實施后,符合央行條件的申請長期房貸的貸款人,其房貸利率可以變成5.229%,與目前的5年以上存款的基準利率5.58%僅相差0.35個百分點。

　　除此之外,財政部也出臺了諸多優惠政策:從11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。而且,地方政府還可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　保障自住需求

　　根據央行和財政部出臺的相關通知,此次新政最先保障的是首次置業和那些希望改善住房條件的人群。央行明確表示,貸款利率、首付款比例,應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。

　　特別需要指出的是,此次新政沒有調整存貸款的利率,只是單獨調整了房貸利率,央行對于廣大有自住需求貸款人的扶持可見一斑。甚至有業內人士表示,近段時間的大幅度降息,抵消了過去6年來緩慢升息所累計的結果。

　　新政解析二:

　　未來優惠空間還有多大？

　　稅率空間尚有“紅包”可送

　　從財政部的稅費政策來看,下調的稅費表面上并不多。契稅稅率(原來為1.5%)暫統一下調到1%、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅(0.5%)、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅(一般為0.5%)這三項政策,對于房屋買賣雙方所減少的交易費用影響不是很明顯。但是在政策的最后,財政部指出了“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一點,就讓稅率空間的下調,有了更大的空間。

　　以目前頗受大眾關注的杭州市的方案來看,優惠的真正體現在于個人所得稅、賣出不滿5年房產需繳納5%左右的營業稅和非普通住宅3%的契稅這幾個項目上。根據杭州市的規定,契稅、營業稅地方政府補貼80%,個人所得稅補貼32%,這使得二手房交易的成本大大減低,如果結合財政部的新政優惠,那么個人購房可以享受的優惠力度非常大。

　　“改善型普通自住房”對第二套房貸有影響

　　央行新政出臺之后,大眾最為關注的焦點之一,莫過于新政中指出的一個新概念“改善型普通自住房”。

　　央行規定,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。這意味著,貸款利率下浮30%和首付比例調整為20%的優惠政策,除了首次購買普通自住房的居民外,對于那些購買改善型普通自住房的貸款需求也將有優惠支持。

　　“此次新政最先保障了首次置業者,但是對于二次置業者的利益,就要看如何界定'改善型普通自住房’了。”有房產界人士如此分析。對于目前的市場而言,除了那些需要購置首套住房的購房者以外,還有很大一部分的購房需求來自那些已經有一套住房、但又有提升居住環境的換房需求的人群。