其實早在今年初，廣州就已經(jīng)出現(xiàn)“猶抱琵琶半遮面”的低首付。當時包括富力地產(chǎn)(02777.HK)、時代集團、利海集團等大中型開發(fā)商，均推出可以先付一成首期，余款在3個月內(nèi)補齊的優(yōu)惠方式。

　　但是由于當時樓價并未跌到合理水平，以及在銀根尚未放松的背景下，3個月內(nèi)付清三成首期對于買家來說短期壓力仍然較大，因此低首付促銷并未出現(xiàn)立竿見影的效果。

　　這一階段的低首付促銷，則將銀行綁上了戰(zhàn)車。有開發(fā)商內(nèi)部人士透露，目前實行低首付的樓盤，買家剩余的首付款是由發(fā)展商墊付給銀行，并同時和銀行簽訂了“無條件回購”協(xié)議，即在未出房產(chǎn)證之前，買家若出現(xiàn)斷供情況，發(fā)展商回購房產(chǎn)。如果出了房產(chǎn)證后，買家出現(xiàn)了斷供，則由銀行負責收回房產(chǎn)進行拍賣。

　　目前來看，由于銀根放松，低首付重出江湖，似乎造就了三贏局面。在開發(fā)商來說，促銷效果理想，幫助年底回籠資金。從購房者來說，可以提前實現(xiàn)置業(yè)夢想，降低入市門檻。從銀行來說，可以增加業(yè)務量，令低迷了整年的業(yè)績出現(xiàn)起色。

　　但是，仔細分析就可以發(fā)現(xiàn)。其實低首付對于業(yè)主來說，前期的供樓壓力更大了。購買一手樓，余下的首付需要業(yè)主在兩年內(nèi)分期還清。即使是只需繳納最低額度的3萬元余額，每月也多出1000多元的支出。加上月供后每月要支出3300元左右。根據(jù)按揭業(yè)人士的說法，很可能這種月供金額已經(jīng)接近此類促銷目標消費群體月收入的50%，存在斷供風險。

　　而對于銀行來說，表面上來看似乎由于開發(fā)商承擔了回購責任，低首付沒有風險。但是如果開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行很可能會遭遇類似“深圳斷供第一案”的尷尬。追討貸款？沒有支出太多成本的炒家止蝕，不肯繼續(xù)供樓。希望通過拍賣回收資金？只要市價繼續(xù)下跌超過10%，這些物業(yè)就會成為手中的負資產(chǎn)。

　　對于開發(fā)商來說，其實唯一的風險就是業(yè)主斷供，導致開發(fā)商要回購物業(yè)。但是，如果在交樓前回購房產(chǎn)，相當于開發(fā)商九折回收，但是仍然可以原價出售，甚至隨著市場回暖而調(diào)高售價。如果是交樓后業(yè)主斷供，它早已套現(xiàn)資金，抽身事外。(亦吾）