央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策的威力，陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn)，但除泡沫泛濫的深圳之外，其余三地只是進(jìn)入了多空博弈的觀望期，依舊存在報(bào)復(fù)性上漲的可能

　　深圳：泡沫開(kāi)始破裂

　　10月以來(lái)，深圳樓市在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮之后，樓價(jià)開(kāi)始猛然下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。

　　與此同時(shí)，深圳二手房交易量銳減，價(jià)格暴跌。據(jù)深圳市國(guó)土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易量10月下降36.78%，二手房?jī)r(jià)格 9月比 8月,下降47.09%。

　　深圳蛇口區(qū)的半島城邦在年初開(kāi)盤時(shí)定價(jià)每平方米不到1萬(wàn)元，到了今年6月曾被炒到每平方米4.5萬(wàn)元，此時(shí)又已跌回每平方米2萬(wàn)元。“天欲其亡，必令其狂”，這句古訓(xùn)對(duì)深圳樓市而言，可謂一語(yǔ)中的。

　　今年6月，深圳房?jī)r(jià)同比大漲22%，成為全國(guó)樓市領(lǐng)頭羊。推動(dòng)深圳樓市高企的是國(guó)內(nèi)的熱錢。在2005年從長(zhǎng)三角撤出之后，大部分熱錢進(jìn)入當(dāng)時(shí)樓價(jià)上漲較緩的珠三角地區(qū)。

　　由于深圳樓市的市場(chǎng)交易機(jī)制便捷，一宗買賣在內(nèi)地需要一兩周才能完成，在深圳只需要兩三天；而充分競(jìng)爭(zhēng)的中介機(jī)構(gòu)也使得投資者從買房到賣房的交易成本大大降低。

　　這種交易的便利，使得深圳成為熱錢聚集的焦點(diǎn)。據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在今年8月份市場(chǎng)轉(zhuǎn)折之初，投資型買家依然占成交量的50%以上。據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)調(diào)查，有些樓盤70%的買家是投資客。

　　熱錢的威力，在今年集中爆發(fā)，深圳的高檔樓盤和別墅被輪番拉高，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)走向瘋狂，僅上半年就暴漲50%。深圳市政府為此頻頻開(kāi)會(huì)，部署出臺(tái)一系列措施調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且提出向炒家課以重稅。

　　6月下旬，深圳部分商業(yè)銀行悄悄停止了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。到9月27日，央行推行房貸新政之后，購(gòu)買第二套住房已很難獲得四大商業(yè)銀行的貸款。

　　在深圳市政府的組合拳和銀根收緊的影響之下，深圳樓市不斷上漲的態(tài)勢(shì)被終結(jié)。8月開(kāi)始，深圳二手房掛牌量猛增近三成，許多炒家開(kāi)始拋售手中的樓盤，但為時(shí)已晚。

　　市場(chǎng)突然逆轉(zhuǎn)不但套牢了大量初次入市的“散戶”，也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆發(fā)的中天地產(chǎn)倒閉案，就是因?yàn)樵摴�司老板在炒樓過(guò)程中資金鏈突然斷裂。不僅如此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年7月到10月，深圳中介行業(yè)至少有15000人失業(yè)。

　　“這種情況很正常，因?yàn)榍耙惠喎績(jī)r(jià)的上漲明顯是非理性上漲。”深圳一家大型地產(chǎn)集團(tuán)的投資總監(jiān)向南方周末記者表示，據(jù)他測(cè)算，深圳每年樓價(jià)的理性漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)，而2007年上半年短短半年內(nèi)，樓價(jià)的漲幅已經(jīng)透支了未來(lái)五年的上升空間。因此，“下半年的回調(diào)已是必然”。

　　這種觀點(diǎn)已經(jīng)成為深圳各大開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整時(shí)間將非常長(zhǎng)，“一兩年之內(nèi)很難恢復(fù)元?dú)狻薄?/p>

　　10月之后，深圳樓市下跌的效應(yīng)，也傳導(dǎo)到相鄰的廣州。

　　廣州：回暖待明年

　　“冬天說(shuō)來(lái)就來(lái)了”，保利地產(chǎn)一位項(xiàng)目經(jīng)理用這樣的語(yǔ)言來(lái)形容廣州樓市轉(zhuǎn)折的突然。

　　黃金周前夕，在數(shù)次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在長(zhǎng)假掘金的大小房企，被突如其來(lái)的房貸新政打亂了陣腳。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬(wàn)平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創(chuàng)造了今年以來(lái)樓市的新低。

　　進(jìn)入11月，成交寒冬依然沒(méi)有過(guò)去，不少新盤簽約率令開(kāi)發(fā)商心驚。以佛性、禪文化為賣點(diǎn)的公園一號(hào)樓盤，10月1日開(kāi)盤，兩個(gè)月只賣出20%。

　　交易量急劇下滑，令不少未完成年度任務(wù)的開(kāi)發(fā)商如坐針氈。他們推出打折、送禮等促銷手段，如富力集團(tuán)，公開(kāi)表示現(xiàn)在買樓送70年物管，名盛集團(tuán)的江南玫瑰園，買樓則送車位，此外，恒大地產(chǎn)還發(fā)明了買樓送一成首付的新招，但市場(chǎng)依舊不買賬。

　　萬(wàn)科和碧桂園這樣的帶頭大哥果斷決定降價(jià)，11月3日，萬(wàn)科金域藍(lán)灣三期開(kāi)盤價(jià)為7500元每平方米，僅為預(yù)期售價(jià)的一半。12月1日，碧桂園鳳凰城以4800元每平方米的均價(jià)拋售全新洋房。

　　二手房也開(kāi)始松動(dòng)，在投資比例較高的珠江新城，豪宅樓盤——凱旋新世界的一名業(yè)主甚至主動(dòng)降價(jià)80萬(wàn)，以求物業(yè)脫手。而昔日成交量極大的洛溪板塊下跌更加明顯，超級(jí)大盤麗江花園10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。

　　“9·27房貸新政是一根導(dǎo)火索，改變了買房必升值的預(yù)期。”經(jīng)緯地產(chǎn)研究部副經(jīng)理吳定金對(duì)南方周末記者表示。他認(rèn)為，隨著樓價(jià)的高漲，之前入市的買家多是二、三次置業(yè)者，他們或多或少地帶有投資性質(zhì)，“相比于幾年前的自住為主，廣州買家結(jié)構(gòu)已有了變化，隨著新政的出臺(tái)，這些投資者改變了對(duì)市場(chǎng)的判斷，成交也因此受到影響”。

　　但絕大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州樓市走勢(shì)表示樂(lè)觀。合富輝煌是廣州代理一手樓盤最多的地產(chǎn)中介，該集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為，明年樓市回暖有諸多利好：其一，從2008年1月1日開(kāi)始，各大銀行有了新一年的房貸額度，樓市“斷奶”問(wèn)題將緩解；其二，廣州并非物業(yè)稅的試點(diǎn)城市；另外，廣州樓市還有2010年亞運(yùn)預(yù)期的支撐。

　　“廣州一手房70%的購(gòu)買者還是自住，市場(chǎng)依然由剛性需求支撐，這與深圳不一樣，廣州的調(diào)整也就是三個(gè)月的時(shí)間。”廣州滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌對(duì)南方周末記者表示。11月3日，降價(jià)銷售的萬(wàn)科金域藍(lán)灣在開(kāi)盤后當(dāng)天售罄。

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