遼寧

　　民用房產(chǎn)尚未模擬評稅

　　近來，有關物業(yè)稅的話題在媒體上熱鬧起來。據(jù)專家介紹，物業(yè)稅并非物業(yè)費，而是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在多個省份試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個被列為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點地區(qū)之一，目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅實的數(shù)據(jù)資料。由于物業(yè)稅的話題比較敏感，再加上仍處于試點階段，有關部門多數(shù)不愿接受采訪。

　　遼寧地稅系統(tǒng)一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點情況：

　　你所說的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，規(guī)范的名稱應該叫做房地產(chǎn)模擬評稅，因為將來真正征收時，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說。我們目前還在做基礎數(shù)據(jù)的采集收錄工作。具體說來，就是要統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，做測算、評估，制作報表，為將來的稅收提前做好統(tǒng)計工作。關鍵點在于我們要評估出房產(chǎn)的價值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學的房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、時差法和收益法三種，不同的方法針對不同的房地產(chǎn)類型，如成本法主要針對工業(yè)企業(yè)、時差法主要針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、收益法主要針對商業(yè)企業(yè)。我們進行評估也離不開這3個方法。評估需要相關的數(shù)據(jù)做支撐，我們需要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數(shù)據(jù)資料進行采集統(tǒng)計，這是一個龐大的數(shù)據(jù)量，工作量非常大。

　　你問物業(yè)稅怎么評估、誰去評估，怎么征收、誰去征收？我回答不了你，現(xiàn)在還沒有框架。目前只是我們稅務局對采集的數(shù)據(jù)進行模擬評估，估出房地產(chǎn)的價值，至于模擬評稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說現(xiàn)在還沒有，國家都還沒有設計，我們還在等國務院和國家稅務總局出臺框架，才好進行下一步的操作。而且目前還只是對經(jīng)營用房地產(chǎn)進行模擬評稅，沒有對民用房地產(chǎn)進行模擬評稅。遼寧省選取的試點城市是丹東，需要經(jīng)過前期準備、制定評稅技術標準、研發(fā)評稅系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)采集和錄入等多個階段，工作量相當大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報，交上來后發(fā)現(xiàn)存在很多問題，于是重新統(tǒng)計了一次。丹東市是個中等城市，在沈陽這樣的大城市搞不了，沈陽一個區(qū)的工作量都太大。

　　采集統(tǒng)計完相關數(shù)據(jù)指標后，在此基礎上進行估值，這個評估的值是否準確，還要結(jié)合各種因素進行修正。這個評估出來的值將作為征稅的依據(jù)，所以這個評估值必須準確，否則就無法往下繼續(xù)。房地產(chǎn)管理部門一般對所屬房地產(chǎn)有估值數(shù)據(jù)，但那往往是根據(jù)成本測算出來的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)會升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會不同，有些房屋年歲久遠，折舊后會貶值。我們不能直接把那套估值數(shù)據(jù)拿來就用，而需要自己扎扎實實進行統(tǒng)計和評估。我們稅務部門評估的這個值是不對外的，至于評估的值準確不準確，還要和房產(chǎn)管理部門的評估值以及市場上的評估值作比較進行修正。當然，即使我們目前評估出來了一套數(shù)據(jù)，將來真正征稅時的房地產(chǎn)價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，現(xiàn)在來看還是一個未知數(shù)。物業(yè)法就規(guī)定房地產(chǎn)的評估不能由房地產(chǎn)管理部門來做，而是社會中介組織來評估，那么到征物業(yè)稅時是不是也由社會中介組織來評估，現(xiàn)在都說不準。

　　而且這個物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財產(chǎn)稅制呢？不好說，整個國家都在探討，將來的稅制怎么設定，咱不知道，只能說目前還處于研究和模擬階段。(記者劉文波)

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