“這與房價的瘋漲和國家的宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，限價房在廣州的誕生有著特殊的背景。近年廣州市商品住房價格漲幅較快，中產(chǎn)階層解決自住型住房需求的壓力增大。因此，為緩解中等或中等偏上收入家庭的購房壓力，妥善解決居民住房問題，很有必要在經(jīng)濟適用房和商品房兩個層次之間構(gòu)建一檔適合上述收入家庭的住房供應(yīng)和消費層次。

　　此外，面對不斷攀升的地價，廣州市不斷作出調(diào)控努力。但幾次單限出讓土地后，并未能達到穩(wěn)定地價的目的。為了能穩(wěn)定房價，在“國十五條”的政策基礎(chǔ)上，廣州市作出決策在全國率先試行“雙限雙競”出讓土地，限價房也隨之誕生。

　　2006年11月17日，廣州市對8宗地塊掛牌出讓，其中金沙洲推出的4幅地塊在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采用競房價、競地價的方法出讓，這是全國首次采用這種“雙限雙競”模式進行土地出讓。

　　在這種全新的拿地游戲中，保利地產(chǎn)競得了西子灣限價房的用地。保利地產(chǎn)住宅營銷部的張煒回憶了當(dāng)時的熱鬧情景，“最高限價的確定方法是在土地還沒拍賣之前，由每家有意競拍的開發(fā)商報一個最高限價給政府，由政府最終來決定一個價格，開發(fā)商報的明顯偏高或者偏低的價格會被政府取消。由于政府是首次操作這樣的項目，怕把握不準(zhǔn)，所以首先由開發(fā)商來報一個價格。”

　　“當(dāng)時開發(fā)商報的價，低的有每平方米6000元左右，甚至4000元，高的每平方米7000元左右。這是開發(fā)商對這個區(qū)域價格不同的判斷。拍賣土地的前兩天，政府通過權(quán)衡和考量后才公布這塊地的房價最高確定為6500元/平方米。當(dāng)時中海還有富力的限價房的最高限價都是這樣確定的。”

　　“當(dāng)時定價時，金沙洲周邊的房價只有5000元/平方米左右，政府把最高限價定為6500元/平方米，有些開發(fā)商還有些擔(dān)心。通過這個定價可以看出，其實政府是有預(yù)見性的。”張煒說。

　　房價確定下來后，接著開始競拍土地。“等于所有開發(fā)商都知道了，在這塊地上建好房子的售價不能超過6500元/平方米。在這個基礎(chǔ)上，參與土地競拍。當(dāng)時，幾個大的開發(fā)商都參與了。競拍時每個開發(fā)商依次舉牌加價，價高者得，最后我們爭得這塊地。”張煒說。

　　這種新的拿地方式效果明顯，迅速平抑了開發(fā)商瘋狂加價拿地的熱情，地價開始出現(xiàn)明顯回落。盡管保利地產(chǎn)出價最高，但最終折算到西子灣項目的樓面地價為2557元/平方米，這比其周邊一個普通商品房樓盤4000多元/平方米的樓面地價已低了很多。

　　“因為開發(fā)商可以支付的地價成本是他們通過最高限價來倒推過來的。當(dāng)時如果不是限價地，開發(fā)商預(yù)計房價會有七八千元每平方米，每平方米地價再往上抬1000元也是有可能的。”

　　正因為對抑制瘋狂飆升地價的作用明顯，限價房項目不斷推出。從2006年開始，廣州市先后采取“雙限雙競”方式出讓了約9宗居住用地進行限價房項目建設(shè)，將供應(yīng)約1.5萬套限價房。

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