委員建議：政府出臺(tái)靈活政策，促使開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)

　　上海房價(jià)還能跌多少？在昨天的政協(xié)分組討論現(xiàn)場，來自房地產(chǎn)行業(yè)的委員們給出了預(yù)測：從2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達(dá)到了30%，隨著大量國際熱錢的退出，上海房價(jià)平均有10%左右的下跌空間。

　　國際熱錢不再“惹禍”

　　市政協(xié)委員、豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長屠海鳴對(duì)上海樓市進(jìn)行了一年多的追蹤，他發(fā)現(xiàn)，之前造成樓價(jià)高企的最重要因素是國際熱錢。“以往老百姓有種誤解，認(rèn)為是溫州投資客炒高了房價(jià)，事實(shí)上，國際熱錢的體量通常是數(shù)十億美元的級(jí)別，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)炒房客。”屠海鳴委員告訴記者，“大量的國外資金，投資本國市場通常只有6%左右的回報(bào)，而投資上海樓市平均回報(bào)率超過了20%。他們除了看好上海市場的高投資回報(bào)率之外，人民幣長期升值、政府救市等原因都支撐他們瘋狂進(jìn)入上海樓市。”

　　從2007年到去年上半年樓市最火的一段時(shí)間里，像大摩、高盛這樣的外資大鱷幾乎是整條街、整個(gè)區(qū)域收購上海的地產(chǎn)項(xiàng)目。“而金融危機(jī)的發(fā)生，這些外資‘后院著火’之后紛紛撤退，上海樓市的大宗交易驟然減少。”屠海鳴委員說，當(dāng)然這對(duì)于普通的購房者來說可能是好事，但對(duì)于習(xí)慣了高投入的上海樓市來說，那么多資金一下子退出后引起了不小的振蕩。

　　土地稀缺不等于高價(jià)

　　在買房時(shí)，普通購房者常常會(huì)聽到這樣的解釋———上海土地稀缺，所以樓價(jià)是不會(huì)跌的。上海長風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理祁紅衛(wèi)委員說，正是因?yàn)檫@樣的想法，老百姓才會(huì)不斷追逐高房價(jià)，然而現(xiàn)在這樣的局面也在發(fā)生變化。

　　祁紅衛(wèi)委員給記者舉了一個(gè)例子，“2004年長風(fēng)地塊平均樓板價(jià)是在3000元每平方米左右，到了去年上半年最火的時(shí)候，上漲到17000元，幾乎是四年前的6倍。”現(xiàn)在，雖然土地稀缺的格局沒有太大變化，但祁紅衛(wèi)認(rèn)為開發(fā)商受金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，已經(jīng)不再能不計(jì)成本拿地，價(jià)格應(yīng)聲回落。“如今長風(fēng)地塊的樓板價(jià)，已經(jīng)跌至13000元左右。”

　　現(xiàn)有房價(jià)存在下調(diào)的空間

　　前不久，國務(wù)院出臺(tái)相關(guān)文件，支持房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合理的價(jià)格銷售。屠海鳴委員指出，2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達(dá)到30%，“普通住宅的利潤在20%左右，而一些豪宅的利潤甚至?xí)�接�?0%。我從房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度出發(fā)，感到如果要使得樓市健康發(fā)展，合理的利潤率應(yīng)在15%左右。以目前上海樓市的均價(jià)，存在下調(diào)5%-10%的空間。”

　　如何騰出這10%的降價(jià)空間，除了開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)之外，屠海鳴委員還建議，在配套費(fèi)等一些房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的征收上，國家能否出臺(tái)新的政策。“以往這些費(fèi)用是根據(jù)面積征收，將來能不能考慮把稅費(fèi)和開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)相結(jié)合。例如改善性的普通住房，稅費(fèi)降低；而對(duì)于市中心的豪宅，則提高稅費(fèi)。”

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