二、 重置成本才是房地產業的真實成本

　　開發商的“暴利”其實還有一個重要來源，這就是土地升值。

　　假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時如果開發商以5000元的樓面價計算成本并確定房價，的確可以獲得驚人的“暴利”。

　　但請注意，在經濟學意義上，土地溢價所帶來的每平方米3000元利潤，其實只是財務意義上的利潤，也就是核算單個項目時的利潤；而并非開發商的真實利潤。因為除非開發商從此洗手不干，退出房地產業；否則這3000元并不是開發商的錢，并不能裝到開發商口袋里。因為開發商要進行“再生產”，就必須按現價的5000元樓面價重新購入土地。

　　為了進行再生產而按照現價重新購入相同生產要素所支付的代價，稱為“重置成本”。在經濟學意義上，最初購入土地時的成本只是財務成本，依照這個成本核算的利潤只對稅務局收稅有意義；對房地產企業的股東來說，這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉。

　　很多人在呼吁開發商公布成本時，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實，開發商最初的土地購入成本，也就是財務成本，在判斷房價有無下跌余地時并無多少意義。房地產企業也是企業。在市場經濟條件下，企業必須按照重置成本制定價格，才能保證再生產的進行。