去庫存化難度不小

　　銷售量加速、新房開工量下降使得未來的庫存壓力有所減輕。房地產庫存的時間和每個月的成交量很有關系，如果按照目前的銷售勢頭，不少城市存量房消化速度大大提升。

　　摩根大通中國首席經濟學家龔方雄認為，以深圳為例，深圳去年低谷時單月房地產成交量大概是20萬平方米，那時庫存量大概有500多萬平方米，單月成交20萬，500萬平方米需要25個月消化庫存，但最近幾個月深圳的成交量每個月是50萬—60萬平方米，按這個速度計算，10個月就可消化完庫存。

　　與龔方雄樂觀情緒相左的是，目前全國商品房空置面積仍然相當大，庫存消化時間長。

　　數據顯示，截至2008年年末，全國商品房空置面積1.64億平方米，達到1998年以來的歷史高點。“即使今年出現2007年那樣的樓盤旺市,全年房屋庫存也會有2.5億平方米，這意味著全國每年房屋銷量的1/3處于庫存狀態。”任志強說。

　　截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬套。其中，現房住宅存量約為4.05萬套，占總量上升至約為30%，同比增加約1.65萬套、增幅69%。期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%。而據國泰君安最近向上海政協遞交的《上海房地產趨勢分析》顯示，上海2009年可售樓盤為165個，共計2237萬平方米。到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個月。

　　任志強表示，這種高庫存狀態也使開發商將主要精力放在庫存消化上，對開發投資和再拿地的積極性都很低。

　　樓市或現“倒春寒”

　　國家統計局公布的數據顯示，1-3月，全國完成房地產開發投資4880億元，同比增長4.1%，增幅比去年同期回落28.2個百分點。不少房地產商表示，不確定性的市場和巨大庫存壓力是壓低房地產投資的主要因素。

　　萬科總裁郁亮表示，房地產業的調整并沒有結束，未來如何演變還有待觀察。而且房地產業經歷了好多年的牛市，不太可能這么快結束調整。

　　另外，近期剛性需求的集中釋放不具有持續性。易居中國房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，雖然今年前三月商品房銷售面積出現了由負增長變為正增長的態勢，但這種轉變很可能只是短期因素。“去年以來對房地產市場政策的利好在今年將不會頻頻出現，市場在一季度集中的剛性需求釋放后又不會馬上爆發，部分開發商看到一季度成交量的回升后可能不會繼續降價，這些因素都導致成交量在中期看來不可能全面回升。”楊紅旭說。

　　一季度成交量的回升與前期房價下降有很大關系，而房價近期出現回調，已經令成交量增速放緩甚至下滑。據第一創業研究報告稱，4月前兩周，除上海和杭州外，北京、天津、南京、武漢、廈門、深圳等重點城市，商品房成交量已經出現了環比下降。此外,4月是傳統意義上的淡季，因此有專家提出，多種不利因素疊加，交易量可能下跌，樓市可能出現“倒春寒”。