國內(nèi)知名地產(chǎn)專家、世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松接受本報獨家專訪

　　陳勁松，世聯(lián)地產(chǎn)董事長，中國地產(chǎn)界知名“意見領(lǐng)袖”，其領(lǐng)導(dǎo)的世聯(lián)地產(chǎn)因在去年上市而成為行業(yè)的焦點。

　　兩個小時的采訪其實很短。最明顯的變化是，相比之前對世界經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場“悲觀”的判斷，他這一次顯得較為樂觀。

　　買樓升值不再是鐵律

　　揚子樓市：您認(rèn)為2009年中國樓市將發(fā)生什么樣的變化？

　　陳勁松：2009年最重大的變化我覺得不再是追求單向型發(fā)展模式。比如說在2009年，買樓升值不再是鐵律，消費者完全清醒。

　　宏觀政策方面，2009年肯定不會“打”，肯定是“扶”，但同時也不是單一的市場化而是“兩條腿”走路。

　　產(chǎn)品競爭將會在空間和裝修層面上發(fā)生。現(xiàn)在進(jìn)入了精裝交房時代，對空間的利用與發(fā)揮也將使產(chǎn)品進(jìn)一步分化。同樣面積的房子可能會因為空間設(shè)計和裝修環(huán)節(jié)出現(xiàn)價值和價格的分化。

　　今年的主調(diào)是“謹(jǐn)慎”

　　揚子樓市：有人認(rèn)為2009年開發(fā)商的日子會比2008年更難過，您的看法呢？

　　陳勁松：不一定。規(guī)模大、借錢多的難過。資產(chǎn)規(guī)模小、負(fù)債率低的開發(fā)商不難過。

　　趙曉說，房地產(chǎn)約等于國民經(jīng)濟(jì)，這是對的。房價是國民經(jīng)濟(jì)的滯后指標(biāo)，成交量是國民經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實指標(biāo)。

　　揚子樓市：在您看來，2009年是中國地產(chǎn)“抄底擴(kuò)張年”，還是“謹(jǐn)慎收縮年”？

　　陳勁松：對主流開發(fā)商我覺得還是收縮年，特別是公司規(guī)模大的。主調(diào)是謹(jǐn)慎，而不是擴(kuò)張。

　　降價未必就會砸牌子

　　揚子樓市：您怎么看2009年的房價走勢？

　　陳勁松：房價要看各個城市的情況。我認(rèn)為凡是2008年未降價的，恐怕會面臨調(diào)整。現(xiàn)在不少城市出臺了救市措施，但什么都不如房價下降10%效果來得更直接。

　　2008年土地市場流拍甚多，土地不成交的原因當(dāng)然是底價過高，這不是好現(xiàn)象。當(dāng)2009年出現(xiàn)土地市場的價格顯著回落或者因為大量政府投入使土地的價值明顯提高(比如地鐵)而價格反而下降的時候，開發(fā)商主動降價的動力就會非常明顯了。

　　深圳開發(fā)商降價后出現(xiàn)過客戶圍堵售樓處，但最后大家都不堵了，因為大家都明白過來了，別人都降你自己挺著并不意味你的價格是真實的，這叫掩耳盜鈴。客戶不讓降是“偽問題”，否則解釋不了深圳經(jīng)過2008年調(diào)整，價格整體下降35%。開發(fā)商不愿意降，是怕退房，怕有什么把柄比如貨不對板、遲交房等問題被抓住。

　　有人說降價會砸牌子，李嘉誠每遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)就降價，你說它影響和黃的品牌了嗎？目前整個行業(yè)都要過這一關(guān)，要根據(jù)市場規(guī)律辦事，按合同辦事，否則會拖延整個市場的復(fù)蘇。

　　今年的樓市就看成交量

　　揚子樓市：您認(rèn)為影響市場正常回暖的主要因素是什么？您估計微觀市場將于何時回暖？

　　陳勁松：就像趙曉所說的那樣，房地產(chǎn)約等于國民經(jīng)濟(jì)，約等于民生，這個市場要回暖，前提首先是成交量要上來。假設(shè)2001-2005年是正常水平的話，那么就看2009年的成交量能不能回到這個水平，否則就不是回暖。

　　2009年只看成交量，各個地方情況會不一樣。南京我不熟悉，我不發(fā)表評論，但深圳成交量2008年底開始恢復(fù)，整個珠三角2008年整體性的降價和行業(yè)務(wù)實精神成就了它的復(fù)蘇。

　　個人認(rèn)為，2009年上半年深圳將基本探底結(jié)束。因為機(jī)遇往往是多重因素的復(fù)合，在價格普遍整體性回落15%—20%(珠三角已經(jīng)回落30%)，稅費下調(diào)2.5%—5%；如再加上供樓利息抵扣個人所得稅，總體房價已經(jīng)實質(zhì)上下降了20%—30%多了。這時成交量的上升，就是回暖和買入的信號。而且是“危機(jī)”中“機(jī)”的最佳時機(jī)，這個時機(jī)的出現(xiàn)，將在未來一至兩年內(nèi)。

　　部分城市“探底”結(jié)束

　　揚子樓市：您怎樣定義個人購買或投資房地產(chǎn)的最佳時機(jī)呢？

　　陳勁松：個人購房最佳時機(jī)的第一個條件是，你有機(jī)會選到合適的房子，也就是說你可以挑來挑去；第二個條件是你有充裕的時間比較，而不是過期不候；第三個條件最為重要，你要買的房子價格處于低位；第四個條件是你購房的資金成本低廉。

　　第四個條件對于購房者來說也是甚為重要的，我們知道購房的成本中，月供是關(guān)鍵(前提當(dāng)然是你有足夠的首期)，通過一系列的降息(恐怕還要降)和優(yōu)惠，目前的水平已是歷史低位了。

　　現(xiàn)在的問題探討應(yīng)集中在“價格是否已至低位”，還會不會有新一輪的普降？我認(rèn)為，價格是否完成探底的標(biāo)志之一是成交量是否在達(dá)到這個價格時即刻上升；價格是否有進(jìn)一步松動空間的標(biāo)志是賣方現(xiàn)金流有否進(jìn)一步緊張。

　　現(xiàn)在看來，預(yù)言全國范圍價格不會進(jìn)一步下探似乎還早，但部分區(qū)域已經(jīng)顯示房價探底過程結(jié)束了，而房地產(chǎn)市場本身就是一個完完全全的區(qū)域市場。就這一點來說，價格的回落當(dāng)然是使市場回穩(wěn)的重要力量。