保障才是硬道理

　　“限價房”并不是一個新生事物。早在3年前，浙江寧波就已建立起一整套限價商品房建設操作規(guī)則，從而成為全國最早探索實施限價商品房政策的城市，到今天更是成為北京、大連等城市的學習榜樣。

　　2005年5月，青島市政府也曾推出3個“限價商品房”樓盤。購買限價商品房需要許可證，要求購買者具備青島市內(nèi)四區(qū)常住戶口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒有住房或住房面積未達到政府規(guī)定標準的家庭或單身者。

　　今年春，北京市建委領導在一次內(nèi)部會議上，通報了醞釀建設一種以限制價格、面對特定銷售人群的特殊商品房，即“限價房”。這比今年5月底出臺的九部委文件中在全國推廣“限價房”的要求整整提前了好幾個月。

　　有分析人士認為，為了解決今年房價的控漲壓力和中低收入者的住房保障問題，因為一些地方“限價房”的成功實踐，令“限價房”順理成章地成為地方政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要舉措。

　　政府原本希望，“限價房”能在一定程度上拉低房價，擴大中低價位房的供應量。而老百姓也這么期待，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的一項調(diào)查顯示：40.99%的人認為北京限價房供應量加大，會拉低整體房價走勢，將會對整體房價產(chǎn)生一定影響。但在業(yè)界看來，拉低房價的實際效果究竟會如何卻很難預測。

　　“目前確定的部分限價地塊在很大程度上，只是充當了帶給購房人‘未來希望’的作用。”新華聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳海旭向本刊記者分析說，只有限價范圍比周邊房價低25%～30%的情況下，限價房的價格與周邊商品房價格差距拉大，才具有操作的可能性，但從目前推出的限價地來看，目標很難實現(xiàn)。

　　上海的“兩個1000萬工程”(上海在去年新開工1000萬平米重大工程配套商品房和1000萬平米中低價商品住房，并力爭全年可預售面積2000萬平米，包括配套商品房在內(nèi)的中低價位普通商品住房占年內(nèi)新上市商品房的比重提高到65%)不了了之便是例證之一。一位知情者表示，之所以會如此，是因為購買者的標準很難制訂，各方利益不好平衡；同時，這些房源多位于上海偏遠地區(qū)，生活成本尤其是交通、教育等成本偏高。

　　而另一個失敗的例子出現(xiàn)在廣州。8月份，“國六條”實施后廣州首個“限價房”入市，限價6000元/平方米。但因該地塊周邊住宅市場均價也不到5000元/平方米，引起媒體和各方人士的強烈批評。有關“限價房”的“抬價”與“鬧劇”之說便由此而起。

　　今年第一個推出“限價房”的大連也未能逃脫爭議。目前大連的房產(chǎn)均價在5000多元/平米左右，而此次大連推出的“限價房”項目限價在5300元/平米，和城市均價基本上持平。“從這個角度而言，限價與不限價意義不大，購房者享受不到多少限價的好處。”

　　再回到北京，按照北京國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年首次推出的限價商品房規(guī)劃建筑面積在200萬平方米左右，這個數(shù)字和每年推出的經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設數(shù)據(jù)一致。“可能對某個具體的區(qū)域有一定影響，但顯然，這200萬平方米的供應量，還無法達到抑制整體房價的目的。”陳海旭說。

　　廈門大學不動產(chǎn)金融研究中心郭曉武接受采訪時認為，“限價房”只是住房保障政策形式的一種，關鍵還是要看住房保障制度的整體構建。“作為保護中低收入階層利益的一項住房保障政策，限價房有助于緩解當前的住房矛盾，但說實話，意義不大。”郭曉武說，因為僅依靠“限價”是無法解決當前房地產(chǎn)的市場矛盾的。 ★

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