瓶頸三

　　管理難、選址難

　　保障類住房不僅需要地方政府貼補大量資金，前期的選址，后續的銷售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動保障類住房建設的積極性。

　　典型的例子是各地廉租房的落實問題。“雖然有制度，但各地實際大力建設的廉租房不多。所以即便有資金都用不上。”一位公積金政策專家介紹，“主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補貼，來代替實物補貼。”

　　在一些城市反映的保障類住房建設難題中，建在哪里是又一個矛盾焦點。“經濟適用房建在郊區，市民因郊區位置遠，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔則比較困難。也不情愿。”一位開發商表示。

　　“應該吸取上海‘兩個1000萬’的教訓，一時貪多未必符合市場規律。”專家稱。去年3月，為配合房地產宏觀調控，上海提出一年內開工建設1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價商品房。時隔一年，該工程已經悄然不提。知情人士稱，主要原因是大量保障類房源集中供應，位置又偏遠。配套、交通、居住習慣等問題讓一些動拆遷人不愿意購買這些配套房，導致了一定的空置，且對整個市場價格形成壓力。

　　瓶頸四

　　申購條件是最大技術難關

　　如果說資金、土地、管理、選址等還都是可以通過地方政府行政決心的扭轉來解決的問題，那么保障類住房的申購條件的制定和審核，就是技術性更強的一道難關，并可能直接影響政策實施效果和輿論評價。

　　經濟適用住房是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。當年，北京等地建經濟適用房的本意就是對商品房價格上漲情況下為大量低收入家庭提供住房保障，尤其是對舊城動拆遷居民的住房進行保障。

　　但是隨著操作過程中“對象失控，面積失控，價格失控”，一些經濟適用房排號難、審核松、富人化、投資多等問題逐漸顯現。這些怪現象正是經濟適用房申購體制不健全，腐敗與投機共同操作的結果。

　　瓶頸五

　　“富了的窮人”如何退出？

　　當富人買了經濟適用房，或住在經濟適用房中的居民收入水平增加了，已經不符合居住保障類住房的標準，如何將退出的保障類住房提供給其它的需求者？這一問題已經成為保障類住房“退出機制”的討論核心。

　　9月底公示的北京住房建設規劃中首次提出建立經濟適用房“體內循環”模式，即經濟適用住房不得直接上市銷售，而由政府回購。

　　中介機構“我愛我家”研究認為，將經濟適用房“回購”，出租給尚未符合廉租住房保障范疇而又無力購買經濟適用住房的社會低收入群體，將會有效地解決“夾心層”群體住房困難問題。

　　此前，盡管北京市規定已購經濟適用住房未滿5年不得按市場價格出售，住滿5年出售須按成交額10%繳納綜合地價款。但是購房人采用提前簽定臨時合同等做法，經濟適用房提前上市銷售或高價出租的現象仍有發生，回購機制能否奏效仍有待檢驗。

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