交易環(huán)節(jié)稅 調(diào)控作用仍有待檢驗
曾經(jīng)有人把稅收視作平抑房地產(chǎn)投資熱情的最有效的調(diào)控工具之一。然而，即便所得稅、增值稅、物業(yè)稅等多種稅負已經(jīng)或即將來襲，稅收政策所承載的調(diào)控希望能否變成現(xiàn)實，仍有待檢驗。
所得稅：地方執(zhí)行態(tài)度寬松
去年7月，《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》正式下發(fā)，對于二手房轉讓需要繳納個人所得稅作了進一步明確，此稅收新政還被專家稱為直接導致去年下半年房產(chǎn)交易量下滑的重頭政策之一。但根據(jù)記者的廣泛調(diào)研，大量地方城市采用了較寬松的征稅審查辦法，令售房人更多地滿足核定征收的要求，進而調(diào)低個人所得稅的交納總額。
舉例來說，以房產(chǎn)原值70萬元、售價100萬元計，房產(chǎn)轉讓時需要繳納的個人所得稅如果按差額20%計，為6萬元；如果按全額1%計，即1萬元，以核定稅率代替差額稅率的好處不言而喻。
而據(jù)記者了解，截至目前，華東地區(qū)多個城市均采用了核定征收的辦法。“想出具原值就出具，不想出具就是不用出具。”此前，當記者向某市地稅局人員詢問房產(chǎn)原值是否一定需要出具時，該工作人員回答。該人士同時表示，核查房產(chǎn)原值手續(xù)繁雜，加上地方政府需要在稅收上保證穩(wěn)定的房地產(chǎn)走勢，核定征收已經(jīng)成為二手房轉讓時征收個人所得稅的主流。
增值稅：規(guī)避空間不可小覷
同樣是國稅總局關于房地產(chǎn)市場的一紙稅收通知，在今年的房地產(chǎn)市場內(nèi)引起了前所未有的軒然大波。本月1日，國稅總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》正式開始執(zhí)行。從此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結算時將面臨嚴格的土地增值稅清算。
有專家預測，如果嚴格清算土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨最高數(shù)億的稅負壓力。“雖然只是對增值部分征收累進制稅率，但是大多數(shù)開發(fā)商都不曾預料清算土地增值稅的新政會如此快速地出臺，因此多數(shù)需要繳納的稅款已經(jīng)挪作其他項目成本，土地增值稅的清算可能直接導致開發(fā)商資金鏈斷裂，同時收益率大打折扣。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司的一位高層向記者表示。
也正因為如此，新政出臺后兩天內(nèi)，房地產(chǎn)股在內(nèi)地和香港的資本市場全部陷于恐慌。不過，恐慌過后，股市信心還是逐步修復。究其原因，除了較理性的投資者能分辨不同企業(yè)的不同財務狀況外，一個重要因素就是開發(fā)商在執(zhí)行方案中看到了可以避免足額交稅的空間。
按照《通知》精神，如果開發(fā)商因拒不提交納稅材料等原因無法進行清算，稅務機關“可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅”。
“這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細則的出臺和落實。”有市場人士表示。然而，在嚴格清算土地增值稅政策公布近一個月后，市場仍未看到一份完整的公開的地方稅務部門關于土地增值稅清算的操作細則。
持有稅：落地概率依舊不大
近期，另一個與稅收有關的房地產(chǎn)調(diào)控傳聞是物業(yè)持有稅。討論源于某房地產(chǎn)業(yè)直接管理部門相關負責人的一次公開言論，該人士稱，可以考慮通過對大戶型征收“持有稅”的辦法來保證住房結構調(diào)控政策的順利推進，如120平方米以上大戶型可以征收一定數(shù)額的物業(yè)持有稅。
消息一出，引來輿論一片嘩然，與土地增值稅政策不同，對持有稅的評價，業(yè)界似乎貶多褒少。“對大戶型的面積如何確定？這種確定如何能得到公眾信服和認可？為什么居住面積大就要額外交稅？這些都會成為公眾廣泛質(zhì)疑的話題，簡直沒有可操作性。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者強烈表示了對這一提議的反對。
易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹則認為，這一提議很可能是決策層在出臺大型政策前的一種市場摸底。在《物權法》及物業(yè)稅等一系列重要政策出臺前，政府官員及專家學者通過“放風”方式向市場探聽虛實的做法此前時有發(fā)生，主要目的是觀察市場對可能出臺的新政的反響。“如果目前的政策調(diào)控遲遲未能見效，不排除新稅種出臺的可能。如果都能有效落實，顯然不需要更多約束需求的政策。”她稱。
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