成本：能說清楚

　　［新聞背景］房價的成本之爭由來已久，今年國家統(tǒng)計局對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查的消息，觸動了很多人的敏感神經(jīng)。

　　問：現(xiàn)在，地價占房價比例有多大似乎各有各的說法，那么房價成本究竟能不能說清楚？怎么看開發(fā)商的利潤問題？

　　朱中一：我認為，房價成本是可以說清楚的，主要包括土地成本、財務成本、建筑成本等等，不過房地產(chǎn)財稅環(huán)節(jié)很多，這些計算起來比較復雜。

　　一般人看房地產(chǎn)，是看個體項目賺錢還是虧本，但房地產(chǎn)實質(zhì)上具有連續(xù)生產(chǎn)的特點，它可能單個項目有利潤或沒有利潤，但企業(yè)最后會得到平均利潤。

　　現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)公司是項目公司制，就是為了一個項目成立一個公司，項目公司制存在的“土壤”說到底主要是地方利益作祟。項目公司制可能會造成一些公司的短期行為，幾十年的質(zhì)量都得不到保證。

　　質(zhì)量：提高企業(yè)準入門檻

　　［新聞背景］6月27日，上海在建樓盤“蓮花河畔景苑”發(fā)生樓梯倒塌事故，造成1名施工人員遇難。

　　問：說到質(zhì)量問題，6月發(fā)生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認為，出現(xiàn)事故的深層次原因是什么？

　　朱中一：我認為，現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)準入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產(chǎn)的招投標，規(guī)范企業(yè)的準入，加強公司品牌建設、使一些房地產(chǎn)企業(yè)形成自己的品牌信譽。我們國家城市規(guī)模各異，如何規(guī)范各地一些中小企業(yè)的確是個難題。

　　政策：投資投機不予支持

　　［新聞背景］央行統(tǒng)計顯示，上半年全國金融機構房貸新增量達到4661.76億元、同比增長超過150%，一些股份制商業(yè)銀行增幅甚至超過400%。銀行監(jiān)管部門著重強調(diào)，當前要特別防范房地產(chǎn)市場風險，要求銀行加強按揭貸款風險管理，同時重申嚴格執(zhí)行“二套房”標準。

　　問：一些城市房價反彈，投機性需求蜂擁而入，有人認為這和天量信貸有關，您覺得目前涉及房地產(chǎn)領域的政策是否需要調(diào)整？

　　朱中一：我認為，目前房地產(chǎn)政策一定要穩(wěn)定，如果政策頻繁變動，無論對于開發(fā)商還是對于老百姓，都會很麻煩。

　　從上半年的情況看，適度寬松的貨幣政策，對信譽好、有實力的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業(yè)普遍反映融資困難。我建議除繼續(xù)對信譽好、有實力的大公司給予支持外，對產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

　　另外，對個人信貸，應實行區(qū)別對待的政策。對二套房貸的政策，由各地根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r從嚴掌握；對投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應緊張，居民閑置房量較大的地區(qū)，建議啟動物業(yè)稅試點。（記者杜宇 王敏）