拍地“潛規則”

　　假拍賣真協議，土地拍賣內幕助推地價？

　　去年樓市調整中，開發商做了些什么？公眾并不知道。因為很多秘密都發生在隱蔽的地點，這場關于財產和權力的交換并沒有發生在光天化日之下。據浙江開發商張仁自己敘述，在房價下跌的時候，灰色成本的支出要大于以往，這可以掩蓋他們接下去做的事情。

　　就拿土地拍賣來說吧，最近北京被拍出的“天價地”，大家都在議論，這個是不能操作的，所有地產界大佬都來了，爭面子的同時，大家也承認這塊地確實好。但有些情況就不同了。張仁說：“在房價跌的時候中小開發商為存活不遺余力，為了拿地花的力氣要比以前大得多。”

　　2004年，國家明確規定全面實行招拍，取消協議出讓。招拍掛政策就此在國內全面實行。

　　張仁說：“土地價格的上漲是不少人愿意看到的結局。”

　　原本協議出讓土地，現在以一種更為公開公正的方式進行，然而，在資本爭奪中“變奏”的必要性是不言而喻的。

　　張仁隱瞞了自己采取的具體做法，這樣可以更為放心地說出實話，“現在都要走拍賣這個程序，但土地不會很輕易地進入招拍中心，拍賣價格都是之前談好的。自己的幾塊土地，在拍賣之前意向金都交了，政府都會和你簽合約。手頭上有白紙黑字的合約。這一切發生在拍賣之前。”

　　他為此自豪，“比如一塊地以50萬起始價一畝去拍賣，和相關部門之前談好是2個億的總價，合約上已經簽好了。拍到2個億以上，假設最后是4億，相關部門會返還2億給我們，這在協議里早已經寫清楚了。所以誰都拍不過我們的，我們拍10億，最后也就付2億。”

　　為何土地明明可以拍得更高的價格，政府卻以協議價出讓？按照政策，土地拍賣金額中30%上交中央，70%歸于地方政府。所以只要把30%上交的這部分能夠解決就可以了，這樣事先的協議可以解決一些“賣相”不太好的地段。高價成交、暗中返還的背后，其實也就等于推高了該地段的地價，為日后埋下伏筆。“現在大城市已經很少見了，這樣的風險太大。但在二級城市和周邊城市，其實是普遍的。”

　　“大家一般都知道規則，要么找些自己人來拍拍，參與一下。要么就直接放棄了，不會和我們爭，也爭不過。表演賽而已。我們也知道別人都是這樣的，所以沒有搞定的土地是不會參與的。”張仁說。

　　記者觀察

　　他們并不看好未來

　　一些人明白可能買不起房子的時候，感到絕望；而當知道這個不幸的現實不能由自己負責時，又感到寬慰。

　　在開發商和地價循環往復的助推過程中，今年第二季度的3個月時間里，上海平均房價漲了25%。到了7月份，杭州房價租售比已經高達2236：15，如果要恢復5%的租金回報率，房價需要下降45.29%，而國外的房價租售比，法國約為6%、英國約為7.9%。

　　鄭朝龍說，“1999年，中國經濟進一步騰飛，也是靠房地產拉動的。中國老百姓的觀念是，可以少吃點，但房子要有。這次的房價有點像上一次。”關于房價，一切“結束”似乎又是相似的開始。

　　現在的鄭朝龍更喜歡以小額貸款公司董事長的身份出面，他不止一次地說，如果小貸公司能轉制成為村鎮銀行，是自己給孩子留下的最好的事業。對于房產事業，他總有一種不踏實感。

　　鄭朝龍說，目前的局面就是大魚吃小魚，萬科、綠地等大型集團起來后，中小開發商未來十多年將消失大半，房價沒有便宜，但進入門檻和成本都越來越高。最初，地產商憑的是膽量；現在憑的是聽覺，捕捉信息；接下去是用腦力賺錢。而當小魚都快被吃得差不多的時候，開發商又將憑膽量吃飯了。“你說，在可以預見的15年之后，就那么十幾個開發商，人的膽子不是越來越大了啊？”

　　姚華說，在輪回中提升泡沫的價值，確實有不安全感。現在絕大多數開發商并不看好未來，這和市場的預期大相徑庭。 ( 趙縝言 )