中原地產：囤地運動愈演愈烈

　　中原地產研究中心近日發布的一項研究報告稱，知名開發商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應。

　　報告稱上述數據是由萬科、保利、金地等40家知名開發商6年多來在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況統計而來，統計地塊共計270幅。中原地產研究中心認為，大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的報告顯示，2007年上述開發商在12個城市公開市場獲取的土地數量最多，達到122幅，占樣本總數的45%。按照土地開發周期兩年時間計算，2009年應該是2007年土地全面形成供應入市的時間。但從樣本數據看，截至2009年上半年，仍有20%的土地閑置。此外，開發商在上述城市的在售項目中，2007年拿地的項目地價比重最高，平均值達到38%，遠高于市場平均地價比重25%。2007年土地成本偏高導致當年眾多“地王”缺乏入市動力，當年的樣本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍處于閑置狀態，7幅已轉化為實際供應，但樓板價與周邊房價比接近90%，其中兩幅“地王”的樓板價甚至超過了周邊樓盤價格。

　　中原的報告還顯示，今年年初，各地土地出讓還以底價成交為主，但進入二季度后，一些重點城市土地交易趨于活躍，地價快速攀升甚至出現“地王”。今年上半年，上述重點城市熱門地塊的樓板價與周邊房價比平均超過70%。

　　開發商：“囤地”是必須的

　　近日，國土資源部網站刊發了一篇題為《單增供地難穩房價》的文章。此文將高房價矛頭指向開發商囤地，引來熱議無數。

　　這篇文章稱，假設政府平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開發商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規劃和開發。

　　“國土部這篇文章從表面上看邏輯是對的，但從背后的原因來看，如果明天地價是下跌的，開發商就不會囤地，其實開發商的預期就是明年后年土地供應不足。”潘石屹稱。

　　潘石屹認為，如果國土部能夠把原來定的條條框框的東西打破，能夠按照中國城市化進程的需要供應土地，這才是讓中國房價不會上漲20%，甚至30%的真正原因。

　　任志強則表示如果國土部加大土地供應，開發商就不會去囤地。

　　據國家統計局的數據顯示，今年前七個月，全國房地產開發企業完成土地購置面積16309萬平方米，同比下降25.8%。開發商購進土地面積的減少，開始令市場開發商擔憂兩三年后房源供應是否充足。

　　“房地產是要囤地的，手里有糧心中才不慌。”華遠地產董事長任志強在近期對2009下半年樓市新格局進行預測時公開表示，現在商品房的供應指標越來越少，今年也同樣，國土資源部說的81個城市增加這么多供應量，80%是經濟適用房，20%是商品房。如果擔心下一頓沒有了，房地產是要囤地的。土地市場日漸火熱，但華遠卻表現得異常保守，更沒有在一線城市的土地拍賣會上露過臉，今年以來尚無新增土地，截至今年4月，華遠的土地儲備僅為236萬平方米。

　　華遠地產董事長任志強此前曾公開表示，華遠還不太屬于有擴張能力的企業，因為有很多融資問題還沒有解決，“與其他開發商不同的是，華遠前幾年已經持續拿了一些土地，并且公司只在風險可控的價格范圍內拿地，不拿天價地塊，華遠絕不去做超過自身風險承受能力的事”。

　　事實上，之前一直深耕京城的任志強已經有四年時間沒有在北京收獲過土地了，任志強在近期舉辦的2009博鰲房地產論壇上表示：“北京的土地拍賣也漲價，最好的地都賣得很高，按現在的情況我自認我沒能力，舉不了那么高的價，也不主張拍那么高價。”

　　對于下半年的土地市場，任志強認為如果土地供應量不增加，地王頻頻誕生的情況還會繼續存在。“大家都說出現了很多天價地，成為很可怕的情況。但是土地整個供應量并沒有上升，同比下降25.8%，我們并沒有看到政府加大土地供應量，下半年如果不能增加土地供給，將出現更嚴重的問題。”任志強如是稱。