3個(gè)月來(lái)，李芳(化名)幾乎每?jī)商炀褪盏街薪榇騺?lái)的電話，中介告訴她：房子又漲了。李芳擁有的是位于北京世紀(jì)城晴波園的一套房子。今年5月份，她在晴波園周邊的“鏈家地產(chǎn)”房屋中介將房子掛牌出售，176平方米，掛牌價(jià)400萬(wàn)元。

　　當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)晴波園時(shí)，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)“業(yè)主的孩子可以上人大附小”，這對(duì)于諸多有著海淀情結(jié)的業(yè)主來(lái)說(shuō)非常有吸引力。李芳以接近周邊最高的房?jī)r(jià)來(lái)判定其房子的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格，中介公司的工作人員都覺(jué)得太高。

　　但現(xiàn)在，這套房子在中介電腦上的記錄已經(jīng)超過(guò)了600萬(wàn)元，這讓李芳自己也有些措手不及：“房子還能漲多久、漲多少，誰(shuí)也不知道。我什么時(shí)候把房子賣(mài)了呢？”

　　實(shí)際上，價(jià)格狂飆已經(jīng)是學(xué)區(qū)房中非常普遍的現(xiàn)象，買(mǎi)方與賣(mài)方的較量更是隨處可見(jiàn)，誰(shuí)能在博弈中獲勝卻頗具懸念。

　　定價(jià)體系不規(guī)范

　　“一手房市場(chǎng)上，學(xué)區(qū)周邊樓盤(pán)往往供不應(yīng)求；但在二手房市場(chǎng)上，有價(jià)無(wú)市是教育地產(chǎn)面臨的窘境。”“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉稱。

　　據(jù)了解，北京海淀區(qū)房源幾乎有一半因?yàn)閽炫苾r(jià)格過(guò)高而無(wú)人問(wèn)津。在上海一些知名大學(xué)周邊的樓盤(pán)中，超出市場(chǎng)價(jià)格20%的學(xué)區(qū)房幾乎占到中介房源的一半。

　　目前均價(jià)為25000元/平方米的億城?西山華府，獨(dú)家引進(jìn)人大附中西山分校，掛牌價(jià)格保持在20000元/平方米～25000元/平方米，但最近已經(jīng)有客戶將價(jià)格抬到了27000元/平方米～30000元/平方米，以試探市場(chǎng)的接受程度。

　　“在中國(guó)人民大學(xué)附近，買(mǎi)房者的心理價(jià)位在一套房400萬(wàn)元以內(nèi)，但是掛出的一些好的房源大部分都在500萬(wàn)元以上，很難達(dá)到平衡。”胡景暉指出。

　　另一方面，由于學(xué)區(qū)附近新樓盤(pán)數(shù)量很少，而且絕大部分還以自住為主，在市場(chǎng)上掛牌的也很少，稀缺性也使學(xué)區(qū)房產(chǎn)的持有者作壁上觀。

　　據(jù)了解，北京各大房產(chǎn)租賃公司門(mén)店中，海淀區(qū)學(xué)區(qū)房每月總共掛牌不到50套，有的門(mén)店1個(gè)月只有1、2套房源。

　　“二手房市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的定價(jià)體系，特別是稀缺的學(xué)區(qū)房，對(duì)于價(jià)格的評(píng)估隨房就市或是自主定價(jià)。在投資學(xué)區(qū)房時(shí)，要根據(jù)綜合因素來(lái)考慮它的性價(jià)比。而且很多學(xué)校周邊的二手房，盡管屬于學(xué)校的招生區(qū)域范圍內(nèi)，但并不代表買(mǎi)房之后就一定能夠順利入學(xué)。雖然有項(xiàng)目與學(xué)校達(dá)成特殊協(xié)議，并沒(méi)有戶籍限制，但此前的房主很可能已將這一名額用完。因此二手房對(duì)于直接免借讀費(fèi)入校的作用幾乎為零。”胡景暉提醒說(shuō)。

　　“很多情況下，學(xué)區(qū)房持有者都是帶著試探房?jī)r(jià)市場(chǎng)行情的目的到中介來(lái)掛牌的。”鏈家地產(chǎn)一家門(mén)店經(jīng)理告訴《投資者報(bào)》。

　　她說(shuō)：“投資者把樓盤(pán)掛牌出去時(shí)所標(biāo)出的價(jià)位都比一般同等房源的價(jià)格高出很多，大部分房子無(wú)法成交。房東也不著急，樓房掛牌一兩個(gè)月以后，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，在原來(lái)的價(jià)格上再調(diào)整提高，然后再掛著，若覺(jué)得房屋還有很大的升值空間就收回掛牌取消出售。”