8月底見量價齊跌 二手房銷量走低 開發商加緊推盤步伐 政策微調帶來變數———

　　又見“金九銀十”，與往年不同的是，經過“炎熱淡季”的7、8月份，開發商從9月開始，將迎來為期三個多月的熱銷期。而今年9月，開發商恐怕要面臨著瘋狂后的形勢逆轉：由于上半年，大多數在售項目提前透支了樓盤的漲價空間，眾多樓盤“萬人排號”、“金卡促銷”、“捂盤惜售”的故事成就了價格傳奇，卻也極大傷害了購房者的熱情。由于政府有關部門已經明確發出政策調整的信號，隨之加大了土地的供應，一房難求的局面或將很快改變，加之購房人持幣觀望的情緒帶動，8月底北京樓市出現了價格跌幅。上周(8月24日-8月30日)北京樓市共有13個項目開盤入市，新增供應套數2646套，環比前一周上漲37.38%。而隨著供應量的增加，市場開盤均價也呈現出明顯的下落態勢——14500元/平方米的均價，環比跌幅達到24.52%。

　　而開發商也懼于后市的不確定，紛紛加大了樓盤的出貨，此間奧運板塊四五個新盤以合理價格大量噴發是最好的注解，而眾多在售開發商也均表示，在年底收官之前，加大推盤速度已成為共識，瘋狂了半年之久的樓市價格終于有望在2009年9月漲不動了……

　　一房難求僅限幾個熱點項目，500多在售項目“虛房待購”

　　個別搶手盤“壟斷”買房人

　　專家告誡，購房應保持理性勿盲目扎堆

　　“北京在售的樓盤有五六百個，真正一房難求的能有幾個？所謂的熱銷，也僅僅集中在少數一些熱點項目上，事實上絕大部分項目都是有房可售的。可以說，大批買房人盲目跟風扎堆個體樓盤，奇貨可居的心態一定程度上也導致了房價的居高不下，攀比上漲。”某資深行業人士的話可謂一針見血地概括了市場現狀。京城樓市如今的價漲量跌讓樓市“高燒期”被掩蓋的不少問題暴露無遺，龐大的買房群體在個別項目上的高度集中和追漲搶購，使得眼下的樓市失去“平衡”，一方面是成千上萬買房人在少數項目前擠破頭的翹首以盼，一方面是大批擁有充足房源的項目面臨日益清冷的銷售局面，這一切不得不讓人對樓市前景平添幾分擔憂。

　　●市場現象●

　　數百房源萬人排號　買房人扎堆死盯熱點樓盤

　　東三環雙井橋附近某項目銷售總監王先生近段時間以來一直發愁“房子實在不夠賣”，手頭總共400套的待售房源，排號客戶已經達到了驚人的16000個以上，1：40的供需比讓人難以想象。“現在每天都能接到各種關系要求留房的電話和條子，這點房子光安排關系戶都遠遠不夠，更別提對外銷售了。”王先生表示，這幾百套房對于這么大的客戶需求來講根本就是“杯水車薪”，很多人在年初就已經登記排號到現在都安排不上，一房難求。而項目的價格，也已經從當初的13000元/平方米漲到了眼下的接近20000元/平方米。

　　“我們項目總共就1200套房，排號的已經達6000人以上，現在光關系戶就已經接近1000人，這房還怎么賣啊？”西二環內城某熱點項目負責人也是叫苦不迭。而東五環外某項目負責人也私下透露，該項目從6月份就準備好開盤直到現在遲遲未開，最主要的原因就是房源不夠。總共200套房，必買的關系戶就有190多個，“3000多人排號最后就開幾套房，那還得了？后果簡直不堪設想。”采訪中了解到的多個項目遭遇的情況都是大同小異，開發商也普遍表示眼下的心態是“如履薄冰”、“戰戰兢兢”。

　　●跟蹤調查●

　　開發商捂盤飲鴆止渴　傷害購房人感情

　　“開盤日即告罄時”，這曾經是很多樓盤期盼得到的完美業績答卷，可眼下一些熱銷項目對這一話題卻“避之不及”。“現在再炒開盤售罄已經過時了，真正賣得好的項目都不敢再出這個風頭，首先是老板不高興，大家也會說賣得這么快是因為價格低的原因，犧牲的是公司的利潤，周邊項目也很可能群起攻之成為眾矢之的；其次是為了捂盤，項目根本不愁賣，必然選擇少量推盤大幅漲價。”某開發商私下表示，一定程度上漲價也是“無奈之舉”——房子實在不夠賣，找關系的買房人實在太多，誰也沒法“得罪”，只能是靠漲價過濾客戶，讓那些實力有限的買房人“知難而退”。“每漲一兩千就能過濾掉一部分買房人，最后即便只剩下1/5的人買房，也還是供不應求。”

　　●專家觀點●

　　絕大多數項目有房可賣　切勿“一葉障目不見泰山”

　　與上述幾個買房人高度集中的樓盤門庭若市形成鮮明對比的是，大多數項目隨著整體房價的爬高正在走入“門前冷落鞍馬稀”的窘迫境地。暗訪中了解到，西五環附近炒得相當熱的某項目尚未入市，1000余套房源已經基本被“預定”一空，數千買房人依然在癡癡“等待”，而與之毗鄰的另一項目位置更好，價格更低，卻一直賣得不溫不火，買房人對其視若無睹，讓開發商也哭笑不得。“我們的項目是準現房銷售，緊挨著地鐵站，又是市場上緊俏的中小戶型，價格在同區域里也是偏低的，按理說應該更具競爭力吧，可開盤都一個多月了，300多套房還有1/3沒賣掉。”該項目內部人士言語中頗為無奈，他也承認項目比較低調，就炒作力度來講遠遠比不上其“鄰居”。多方走訪之下發現，那些獲得廣泛關注的樓盤周邊，往往都有不少項目依然是有房可售，且價格更低，但其吸引力，卻遠遠低于“名牌”項目。

　　“種種跡象充分說明市場整體需求并不像大家想象得那么火，住宅成交量已經連續兩個月明顯下滑。我們必須看到目前的買房群體的確存在相當的盲目性，在恐慌性購房心態影響下，不少買房人僅聽別人說哪個項目好，往往就會盲目跟風。缺乏自己的分析判斷，結果導致少數項目上買房人一窩蜂地扎堆，事實上絕大多數人在長時間的等待之后也往往都是竹籃打水一場空，不但買不上‘死盯’的樓盤，而且喪失了最佳的投資置業時機，最終讓自身利益受損。”北京易居房地產研究所所長牟增彬認為。

　　結合亞豪機構、協成機構和搜房網等多家機構調查顯示，目前北京在售的近600個樓盤中，真正由于客戶積累太多而嚴重供不應求的不到1/10，也就是說尚有500多個項目有充足在售房源在向買房人“招手”。“一方面是熱點樓盤的一房難求，另一方面卻是很多項目的‘等米下鍋’，這的確是眼下樓市上真實發生的怪現象，需求的過于集中導致了市場需求的淤塞不暢，助推了房價的非理性上漲，導致樓市結構難以平衡。事實上眾多有房可售的樓盤不乏亮點，可能更適合購買。”亞豪機構副總經理王英男表示。

　　“買房人在個體樓盤上的高度集中，折射出市場的明顯非理智色彩。”中原地產華北區董事總經理李文杰告誡，“不一定名氣大、關注度高的樓盤就比其他項目更具升值潛力，不斷上漲的房價正在日益透支著未來的回報空間。買房人千萬不能一葉障目不見泰山，開發商也不能夠被熱銷假象迷惑，盲目樂觀。風物長宜放眼量，買房置業，依舊要堅持理性當先。”文/邱旸