2010年3~9月或許是樓市最為關(guān)鍵周期

　　“十一”黃金周過后，北京的地產(chǎn)商們不得不重新面對已經(jīng)在他們視野當中消失了將近6個月的“庫存”問題，截至本報發(fā)稿的10月7日，北京樓市的存量仍在7萬套上下“拉鋸”。

　　盡管從2009年8月以來，北京樓市的庫存就已經(jīng)回升，但是在“金九銀十”的慣常思維之下，地產(chǎn)商們一度寄望黃金周能夠解決重新出現(xiàn)的存量問題，然而，北京樓市8天的表現(xiàn)尚不如年景最差的2008年――地產(chǎn)商們的寄望由此落空。

　　不過，相比于2008年的寒冷，如今的地產(chǎn)商在寬松的貨幣政策下手中“尚有余糧”，短期內(nèi)降價回籠資金的壓力不大，而不少開發(fā)商的真正擔心在于供應(yīng)可能驟增的2010年3~9月，這或許是擺在剛剛回暖不久的中國樓市面前的又一道“高檻”。

　　黃金周“落空” 存量“拉鋸”

　　“存量8月就有回升，但大家都覺得有‘金九銀十’撐著，再來一次快速消化問題不大，但現(xiàn)在‘十一’黃金周的銷售數(shù)據(jù)我們認為幾乎比2008年還差，所以我們又得重新研究存量問題了。”10月7日晚，北京南三環(huán)沿線某住宅項目的銷售負責人對《中國經(jīng)營報》記者說。

　　讓他驟然感到緊張的是和他離得不遠的住宅項目萬年花城，這個前幾個月還賣到15000元/平方米的項目，最近有幾套房源僅以不到7000元/平方米的價格售出，僅僅相當于4.6折。如果說萬年花城的打折多少還有些疑問的話，一線房企遠洋地產(chǎn)在北京的5個項目同時都有折扣，其中遠洋・遠景閣部分房源的最低折扣甚至達到6.3折。

　　而僅僅就在三個月之前，北京樓市還處在“找關(guān)系才能買到房”的“火熱之中”，但在“十一”黃金周，北京樓市卻難尋火熱的蹤跡。北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月5日，北京市期房網(wǎng)上簽約1994套，其中住宅期房簽約1915套，與去年同期相比，分別下降31%和27%，而2008年向來是地產(chǎn)商普遍認為的最差一年。

　　北京市建委一位負責市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的官員告訴記者，從2009年8月以來，北京樓市的存量就已經(jīng)出現(xiàn)了存量反彈的情況，其中最高一度達到了7.4萬套，“此后的一個多月中，市場銷售有所波動，最低時也達到過6.9萬套左右的水平，一直在這個水平上下波動。”他說。

　　他之所以對這一數(shù)據(jù)如此敏感，是因為2009年年初市場開始回暖并進入“高潮”之后，北京樓市的存量曾在兩個半月內(nèi)迅速從9萬多套下降到2萬~3萬套的水平，相比之下，如今7萬套存量上下拉鋸的狀況自然顯得微妙，而這還只是期房，還沒有算上30000多套未成交的現(xiàn)房。

　　“十一”黃金周過后，存量仍在拉鋸之中，這讓曾經(jīng)斷定市場回暖并可能發(fā)生“報復(fù)性上漲”的地產(chǎn)商們，心中掠過一絲動搖。

　　“余糧”尚存 降價不急

　　年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。盡管如今的開發(fā)商們又重新嗅到了“危險”的味道，但是猶如2008年一般為了回款而大規(guī)模降價的策略，短期內(nèi)還尚難出現(xiàn)。

　　“今年的開發(fā)商兜里相對都有點‘余糧’。”說這話時，張筱菁多少有些調(diào)侃的味道。她是融科智地北京公司的董事總經(jīng)理，而融科智地則是聯(lián)想控股旗下從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司平臺，相比于其他地產(chǎn)商一貫唱多與樂觀而言，融科智地的冷靜甚至是保守，與萬科有得一拼。

　　不過，即便如此，面對存量的不斷上升，張筱菁還是判斷短期之內(nèi)開發(fā)商不會大規(guī)模降價。在她看來，2008年地產(chǎn)業(yè)的降價是由于此前過于樂觀和激進帶來的，彼時的開發(fā)商手中“并無余糧”，而現(xiàn)在，上半年的回暖和信貸的寬松，使開發(fā)商多少有些過冬的“干糧”和資本。

　　記者了解到，目前萬科北京市場的2009年的銷售任務(wù)還僅差15億元就能完成，而10月之前，萬科在北京的銷售額已經(jīng)超過35億元，在剩下的2個多月中，同時超過5個項目在售的萬科，賣出相差得15億元并無太大壓力，而日前，“運作”一年多的萬科機工廠項目，也更名為藍山，準備推向市場。

　　“今年經(jīng)過3~6個月市場的快速銷售，又形成了大量的銷售回款，資金壓力得到了很大緩解，解決了經(jīng)營性現(xiàn)金流的問題；另外，銀行的放貸在上半年增長迅猛，貸款實際上也解決了融資性現(xiàn)金流的問題。那么，解決了過冬的問題，賤賣家產(chǎn)我認為自然也沒有理由了。” 張筱菁表示。