案例三

　　不良信用記錄“卡”住貸款

　　無獨有偶，同樣想著改善環境的林先生，與妻子商量著賣掉原先房子，湊上近幾年的積蓄，打算換套大房子。今年9月，林先生相中徐匯區一套三房，如能貸到七成的貸款就剛好能買下。林先生是醫學博士，在一家醫院工作，通過朋友向銀行詢問貸款情況。不久，消息傳來，貸款沒問題。林先生就放心地與上家簽訂了定金協議，支付了5萬元定金。

　　在約定的簽訂房地產買賣合同期限到期前，林先生又托人向貸款行打聽貸款審批問題，并提供了他和妻子的身份信息。銀行查詢后告知林先生貸款有問題，原因是其妻子之前曾有過未按期歸還銀行貸款的不良信用記錄，現在銀行加強貸款審核力度，貸款審批可能不能通過。

　　這下可把林先生急壞了，定金協議中約定貸款貸不出就算他違約的，定金可能被沒收。還好上家也是賣舊房買新房，不希望在此事上有糾纏，就把定金退還給了林先生，這才減少了買家的損失。

　　中介訴苦

　　“擦邊球”難打 “貸不出”增多

　　針對年底出現的房貸 “偏緊”現象，中介業內人士告訴記者，房屋買賣是一個過程，少則一個月多則兩個月。期間，許多環節都有可能突發狀況影響交易的正常進行。比如，在新產證沒有出來之前，房子都有可能會被查封。特別是最近快到年底了，不同銀行“惜貸”情況有所不同，一些之前寬松時都能辦的“擦邊球”買家，如今只有望梅止渴的份了。

　　當記者提到委托辦理貸款時，業內人士透露，一般正規的中介公司，都設有一個專門負責與銀行信貸聯系的貸款部門。如果顧客委托中介辦理貸款，中介會先對貸款人做一個詳細的初審報告，不過，這份報告僅供中介內部查看，一般不提供給買家看的，只口頭告訴他們初審的結果。

　　除此之外，中介一般也不會和買家簽訂貸款委托書，因為各家銀行的微調策略不同，中介只是起到一個穿針引線的服務作用。然而，如果買家要求自己辦理房貸，則必須寫一份聲明交給中介，聲明自己辦理貸款的一切后果自負。

　　值得注意的是，這位業內人士透露，辦理貸款買房手續時，買家往往容易忽略 “貸不出”這種可能性，目前許多買賣合同的附件中往往只考慮到“貸不足的部分，在規定期限內用現金方式補足”，很少有人考慮到萬一貸不出怎么辦的問題。近來，房貸“趨緊”一說風生水起，“貸不出”的風險責任也逐漸顯現。

　　律師提醒

　　買房前這些準備少不了

　　上海聯業律師事務所民商法專家馬永健律師提醒購房者，貸款購房必須注意防范貸款中的法律風險。買房本身只是買方和賣方之間的事，因此簽了定金協議或房地產買賣合同或是商品房預售合同，即在買方和賣方之間產生法律約束力，違背合同約定則可能產生法律責任問題。由于貸款購房中，買房人需要以貸款作為支付房款的支付條件，必然涉及到銀行，而銀行是否審批貸款，主要是根據貸款人的情況和銀行的審批條件、貸款政策來定的。

　　因此，貸款買房人必須在簽訂合同前，對自己首付款的支付能力、貸款成數、貸款條件和貸款審批的可能性作出正確的判斷，以免房子買不成還要被沒收定金或是支付巨額違約金。就二套房貸而言，貸款人更應注意相關政策規定，因有“已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，其貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，首付比例不得低于40%”的硬性規定，買房人應當在簽署定金協議或買賣合同前，把自己有房貸的情況和收入情況如實反映給銀行，詳細詢問貸款政策和貸款審批通過的可能性。

　　時近年底，銀行一般都會收縮信貸規模，加上央行一再強調各銀行應遵守二套房貸政策，因此貸款審批條件會更嚴，審批流程也可能較長。

　　因此，馬永健律師特別提醒準備在年底前購房的買房人，應該防范因自身原因導致貸款貸不出的法律風險，在簽訂合同前預先審查自己有無逾期歸還房貸記錄、逾期信用卡還款記錄等不良信用記錄；此外還應注意防范因貸款政策變化、貸款規模縮小、收入證明不實等外部原因導致的貸款不出的法律風險。

    晚報記者 陸慧