土地監管從緊

　　從歷次的宏觀調控來看，地根與銀根一樣，也是調控的重要方面。將土地政策與金融政策相結合的調控手段，在屢次調控中都屢試不爽，如土地出讓金5日內一次繳清、貸款不得用于繳納土地出讓金等。

　　在去年年底地方政府的救市策略中，土地政策上的松綁成為了穩定房地產市場的重要舉措。

　　多個城市均在“救市”新政中，允許土地出讓金延期繳納或者采取分期付款的方式。深圳用土地出讓金分期付款的方式解決了連續5個月土地零出讓的困局；南京、杭州、長春、西安、石家莊等城市均允許開發商延期繳納土地出讓金或采用分期付款的形式；“廣東15條”更是將2008年成交土地的出讓金繳付期限延長到2年之久。

　　不過，隨著今年土地市場回暖，在充裕流動性的支持下，房地產企業支付能力大大提高，土地出讓金延期與分期付款的優惠已很少有人繼續提及。另外，延期支付的優惠更多也是針對當時業已成交的土地，一些城市也將“救市”條款中的政策執行期限定在了2009年12月31日之前。

　　各地政府不再重提土地出讓金延期繳付或分期付款，但并不意味著這些僅僅是“救市”情形下的短期政策。據了解，今年成交的眾多“地王”中，土地出讓金采用分期付款方式繳付的并不在少數。

　　今年土地市場復蘇勢頭強勁，各地地王層出不窮。有統計顯示，今年前三季度北京市土地出讓收入已經超過800億元，上海也超過500億元。

　　而隨著今年地王再度頻繁出現，國土資源部(下稱國土部)在監管土地出讓金繳付、打擊囤地等政策上從緊也已成定局。今年9月，經過房價與地價之爭后的國土部開始頻繁調研各地土地出讓與房企土地儲備情況，并多次重申禁止囤地、閑置土地兩年回收等政策，從嚴監管土地意圖非常明顯。

　　據接近國土部的人士透露，此前國土部的調研重點就是儲地和融資。儲地重點調研未開發地塊，具體來說就是囤地；而融資層面主要為地價款支付狀況。

　　“因為土地拍賣時只涉及到單價和總價狀況，而具體的支付內容主要體現在后期合同文本中，所以地價款分期支付是主要漏洞之處。”該人士表示。

　　房地產高級經濟師章林曉也表示，國土部之所以在土地和融資上兩手并舉，就是因為信貸是這輪地王頻出的背后支撐，尤其是有政府背景的企業通過土地從銀行貸款，更在一定層面上助長了這種狀況的發生。

　　亦有市場人士擔心，本次國土部重申打擊囤地與閑置土地兩年收回，會與2005年和2007年兩次一樣“雷聲大雨點小”，效果不佳。

　　但最近有媒體報道稱，對未來房地產企業在A股市場的融資，證監會有意向請國土部在房企的土地儲備審核上把關。這或許可以增加國土部在未來調控中的話語權。

　　顯然，國土部在土地出讓金繳付、囤地等問題上從緊監管，要求房企在保證現金流順暢、加快開發速度的能力上有所提高。否則，對那些過分追求規模與地王的企業，在信貸收緊之后，“九個鍋蓋蓋不住十口鍋”的悲劇或許會再度上演。

　　專家也指出，土地政策應該在增加土地供應量、打擊囤地行為、監督開發商如期開工、收回閑置土地等制度上執行力度，警惕信貸資金或者資本市場的融資被房企用來囤積土地。 (中國房地產報記者 朱以師)