12月9日消息,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。猜測已久的房地產優惠政策是否順延終于有了一個定論,這個貌似突然的政策其實早已在大家的意料之中。

　　然而,面對這條意料之中的政策,大家還是心存疑慮,為什么只選擇終止二手房的營業稅?對此,國家發改委主任張平明確表示,“我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房。”是中央經濟工作會議后首個就房地產問題做出表態的部門。當然,對于房地產的調控,中央經濟工作會議是以維穩為總基調,這并不表示國家會任由過熱地區房價上升勢頭會蔓延,因此,采取微調措施也是情理之中。

　　2008年12月29日,財政部、國家稅務總局聯合下發《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》,明確個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則。其中最主要的看點,就是將營業稅征免年限從原政策中的5年改為2年,時限為2009年1月1日至12月31日。根據當初的優惠政策,只要是普通住房,只要超過2年就可以享受差額征稅待遇,這無疑大大增加了二手房市場的交易活力,但是其弊端也是顯而易見的,就是二手房市場上的一些投機勢力紛紛出現,并直接導致了一些樓盤價格的虛高。

　　此次將征免時限恢復到5年,就意味著普通住房要購買滿5年之后,才能享受到免征營業稅的優惠,無疑將使得短線的交易成本更大,從而抑制投機性購房。值得注意的是,此次提出“其他住房消費政策繼續實施”,這無疑給廣大購房族一顆定心丸。

　　然而,在這個信號下,明年的樓市會否像信號指示的方向前進?如果信號的傳遞失效,接下來最可能推出的政策是什么?在采訪中,專家的爭論,買家的彷徨,有否讓樓市真的能夠停下了,整裝前行呢?關麗

　　政策出臺背景

　　今年以來,系列促進購房消費政策支持之下,大量改善型購房者和投資型購房者入市,房地產市場普遍呈現繁榮。全國各大城市的房價持續上漲,而京滬深穗等一線熱點城市的漲幅明顯。根據日前中國社會科學院最新發布的2010年《經濟藍皮書》,2009年房地產經濟形勢從年初的低迷,走向5月份以后的高漲,8月底以后,銷售增幅下降。2009年1-8月,全國完成房地產開發投資2.11萬億元,比上年同期增長14.7%,商品房銷售總額23463.74億元,同比增長69.9%。藍皮書表示,房價收入比應在3-6倍的范圍,6倍以上居民購房就已非常困難,也有研究認為,房價收入比在6-7倍區間。根據這一區間,2009年城鎮居民收入房價比將達8.3倍,大大超出合理承受范圍。而2009年農民工的房價收入比為22.08倍,對于農民的城鎮房價收入比為29.44倍。85%的家庭沒有購買住宅的能力。

　　對于當前房地產市場的繁榮,有房地產專家分析主要有四大因素推動:一是通貨膨脹預期,在通脹預期已經形成的條件下,房地產市場是資金避險的最好選擇；二是寬松的貨幣環境；三是在產能普遍過剩的情況下,具有資金實力的企業缺乏適當的投資領域,而房地產市場就是這部分資金的主要集聚領域；四是對于商業銀行來說,房地產貸款仍是目前最有盈利價值的項目。越來越多的專家提出警告,目前房地產市場的繁榮并不是建立在真實需求的基礎之上的,是流動性泛濫的產物。歷史及國際經驗證明,這種繁榮勢必會催生房地產泡沫,是不可持續的。一旦房地產泡沫破裂,將直接危及我國銀行系統的資產安全。

　　進入第四季度以后,關于中國房地產政策未來走向,開始引發社會輿論的廣泛關注。隨著一年前出臺的應對金融危機的房地產政策即將到期,在中國經濟企穩回升,房價重回高位的形勢下,還需不需要延續房地產刺激政策,引起了諸多爭論。當前中國房地產市場投機投資性需求占相當一部分,在推高房價的同時,也加劇了樓市供需矛盾,呼吁取消優惠樓市政策、打擊市場投機的聲音不斷。11月28日,溫家寶總理在上海考察,明確提出要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置,在財政、金融和土地政策上給予大力支持,讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時,要抑制投機性購房,促進房地產業健康發展。總理提出的“加強住房保障”、“抑制投機性購房”,被解讀為中央對房地產市場未來發展的態度。李廣軍

　　-業界反應

　　●余英(保利地產副總經理):

　　政策意義在于放出的信號

　　個人住房轉讓營業稅征免優惠政策終止,主要受影響的是二手市場,針對的是投機性購房需求,對于房地產市場整體來說,影響面不會太大。它主要影響的還是上海、杭州等房價暴漲得厲害的區域,就廣州市場而言,這個市場比較成熟和理性,影響不大。這個優惠政策沒有之前,廣州的房子也還是一樣照買照賣。

　　同時,一套200多萬的房子,算上交那個稅大概就4、5萬元,對于許多買家來說是在可承受范圍之內的。個人認為,把個人住房轉讓營業稅征免由2年恢復到5年,不在于具體到交易過程讓賣家多交了多少錢,重要的是發出了一個信號,說服中央對打擊投機購房的決心,這個對房地產市場的走勢起到了導向的作用。

　　李廣軍

　　●劉瓊(尚東置業營銷總監):

　　買家關注,但無礙一手

　　尚東置業的營銷總監劉瓊告訴記者,這個消息一出來,還是有不少買家頗為關注的,紛紛來打聽現在該不該買樓。可以明確的是,這個政策肯定會影響到短線投資客的購買意愿,但是就目前廣州樓市的買家分布來說,還是以自住和保值為目的的長線投資客為主。這部分買家,對獲取暴利的希冀不高,較為穩定,受政策的影響比較小。甚至,從某個角度來說,二手交易成本的提升,可能還會將部分買家逼入一手住宅市場。

　　同時,值得注意的是,其實這個政策的出臺并不算非常出乎意料之外。而之前這幾個月二手的成交也很能體現這一點。可以說,如果說這個政策有利空的話,其實這幾個月都已經一直在消化了。然后,即使是擠兌交易,二手的成交價卻并沒有下跌,這點很值得玩味。關麗

　　●黎文江(合富輝煌集團首席分析師):

　　政策令明年市場更穩定

　　之前政策主要是針對二手投資的需求,投資者將二手房源釋放出來,讓更多人能夠買房。2009年制造業和出口業相對低迷,行業的一部分資金都已轉移到樓市中,2010年經濟復蘇,相關的資金將會重新轉移到制造業和出口業,大量的拋售將會對樓市產生較大的沖擊。政府將轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年,則會抑制相關的拋售,令到明年整個市場平穩地發展,不會出現大量拋售的情況。關麗