五問 新地王被“套牢”？

　　2007年拍下的天價地王們，在2008年樓市突生調整、市場走低的大環境下，不少土地要么延緩開工節奏，要么干脆退地，直到2009年房價、地價齊步飛漲昔日的地王們才算真正“解套”。現在問題來了，自2009年下半年天價地王不斷的上海土地市場，在市場可能再生調整的大背景下，會不會再生變數，再次陷入07地王們當年的“套牢”風險？

　　現象

　　●地價“沒有最高只有更高”—— 2月11日，華僑城集團70.2億拿下閘北蘇河灣地區首幅地塊，樓面地價高達52855元/平方米，刷新兩天前出讓的黃浦區163地塊51821元/平方米的新記錄。統計數據顯示， 到2009年12月下旬上海已成交土地991.29億元，是2008年的約2.5倍，僅次于杭州，位居全國第二位。

　　●“面粉和面包價格倒置”——以中海地產今年9月70.06億元摘下的長風地王為例，該片土地樓板價達到了22409元/平方米，超過了周邊的二手房均價；又如去年12月綠城拿下的唐鎮土地，樓板價高達19040元/平方米，超過當地在售商品房均價30%以上；再如最新出讓的閘北蘇河灣地王，樓板價達到了52855元/平方米，與之鮮明對比的是，附近的蘇河一號目前寫字樓網上報價僅25000元/平方米。該區域另一住宅淺水灣愷悅名城在售的精裝修尾盤價格為33000元/平方米。

　　觀點

　　新地王有望笑到最后

　　“新地王涌現之后，周邊二手房往往率先提價，然后傳導到一手房，抬高了片區的整體房價。”袁鴻昌分析，“目前的調控政策是對‘面包貴過面粉’機制的一次修正，也是樓市進入‘冷卻期’的重要原因。諸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回閑置土地等措施，都有望讓土地市場降溫。”

　　事實上，盡管2007年上海有不少當時的地王陷入困局，但也只有綠城將新江灣城地塊轉讓給九龍倉，其余地王盡管一路坎坷，但卻終于支撐到“解套”之日。即使放眼全國，盡管最近有北京大龍地產順義地王被收、南京招商地產仙林地塊被收回等個別案例，但大多數地王的開發仍走上了正軌。

　　如果市場不出現災難性的普遍降價，只要做好產品，新地王們有望笑到最后。典型的案例便是浦東星河灣，這個當年的高價地王，在經過黃文仔等人的一番精雕細琢之后，開盤當天以40億的日成交額刷新了國內紀錄，創下了成為2009年上海豪宅市場的一面旗幟，亦跳出了當初高價拿地的桎梏。又如九龍倉從綠城接手的新江灣城項目，以中西合璧、中軸對稱的皇家園林和精裝修作為兩大賣點，在品牌林立的新江灣城也堪稱出眾，亦吸引了諸多購房者的關注。