風險與利潤的博弈

    盡管監管層未明確出臺政策取消個人首套房貸利率7折優惠，但在監管層嚴控風險和商業銀行追求利潤的雙重作用下，房貸優惠政策收緊已成定局。

　　房貸優惠政策收緊是在今年信貸政策調整的大環境下進行的。2010年，在央行“要合理引導貨幣條件逐步從反危機狀態回歸常態水平”的政策思路之下，貸款投放量要較去年有所收緊，預計新增7.5萬億元。總量調控之下，貸款的可得性降低，并引致資金成本上升，房貸概莫能外。

　　監管方面，防范風險被列為銀監會今年工作的重中之重。除表示今年要嚴控貸款增量外，銀監會對房地產信貸做出了尤為嚴厲的提示，多次強調今年要高度關注房地產市場變化，嚴格執行有關信貸政策，加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。

　　監管層對房地產貸款信用風險的關注并非杞人憂天。從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。中國房價本輪上漲已經持續11年，但在2009年我國房價持續快速上漲，暴露出泡沫跡象。專家提示，在個人房貸支付額不斷增加以及央行加息預期的情況之下，國內商業銀行個人住房貸款違約風險在逐步增大，并已出現了貸款違約金上升的情況，且違約者大都是購房自住的人而非投機者，這種情況足以引起警惕。

　　猶記在上世紀90年代部分地區房地產泡沫破滅中，數不清的爛尾樓和貸款壞賬帶給商業銀行切膚之痛。雖然時過境遷，但在今天又重新火熱起來的房地產市場當中，最有風險意識的應當是銀行。

　　近年來住房貸款的快速擴張，使房貸質量對于銀行總體資產質量有愈發舉足輕重的影響。2009年，在各項優惠政策刺激之下，個人購房貸款快速增長，全年新增1.4萬億元，約為2008年的5倍；年末個人購房貸款余額4.76萬億元，同比增長43.1%，比08年末高33.3個百分點。因此，銀監會要求縮小商業銀行房貸業務風險敞口是十分必要的。

　　對于商業銀行而言，防范風險是收緊房貸的原因之一。但追求利潤的動機亦使收緊房貸成為商業銀行順理成章的選擇。

　　由于個人房貸基本都是“優質貸款”,銀行在個貸市場上的競爭非常激烈，對房貸實行七折優惠利率，商業銀行雖然有利可圖，但利潤空間不大。在貸款總量收緊時，一方面市場利率自然上升，另一方面商業銀行的自主定價權也在提高。相對于個貸客戶廉價的“一錘子買賣”，商業銀行更愿意維系與大客戶的長期合作關系，同時可以給貸款更高的定價水準。

　　因此，目前房貸市場占比較大的銀行，重新進行資產配置的需求也較為強烈，房貸優惠政策收緊的力度也更大，而此前信貸市場占比較小的銀行，則可借機擴充房貸市場份額。但無論如何調整策略，風險應該是今年銀行制定房貸計劃時首先考慮的因素。(趙曉路)