由于本輪調(diào)控政策通過(guò)提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實(shí)際上也限制了相當(dāng)大一部分改善性需求。

　　此外，調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到初步遏制，政策的短期效果已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)。在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期影響下，如果房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，大量剛性需求會(huì)選擇觀望。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，新政出臺(tái)一個(gè)月來(lái)，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對(duì)更大，同比達(dá)42.2%。

　　“交易量的大幅下滑，充分說(shuō)明了樓市這種剛性需求的獨(dú)特性。觀望導(dǎo)致成交量下滑，下一步必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房?jī)r(jià)。”

　　③ 剛性需求可避免房?jī)r(jià)暴跌

　　——當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會(huì)入場(chǎng)，因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性下跌可能性不大

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們最擔(dān)心的是暴漲暴跌的大幅波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)期調(diào)整后，會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)由于剛性需求集中入市房?jī)r(jià)新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調(diào)控努力都將付之東流。

　　盡管專(zhuān)家普遍認(rèn)為剛性需求不能支持目前的高房?jī)r(jià)，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正因?yàn)閯傂孕枨蟮拇罅看嬖冢�可以避免房�(jī)r(jià)出現(xiàn)有損經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暴跌。在當(dāng)前特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，正是因?yàn)橛袆傂孕枨筮@一“穩(wěn)定劑”，也減輕了政府出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)“投鼠忌器”的顧慮。

　　那么，房?jī)r(jià)究竟會(huì)有多大幅度的調(diào)整，剛性需求會(huì)在什么價(jià)格水平上穩(wěn)住房?jī)r(jià)呢？

　　“當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會(huì)入場(chǎng)。”林倩認(rèn)為，“每一個(gè)價(jià)格都會(huì)有剛性需求來(lái)購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在任何水平上都是有可能的。”

　　根據(jù)去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化的情況，記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，由于去年11月左右，投資投機(jī)性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房?jī)r(jià)的調(diào)整，極有可能消化掉去年底以來(lái)出現(xiàn)的泡沫，穩(wěn)定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的合理性和抗跌性，因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性下跌的可能性并不大。

　　房?jī)r(jià)會(huì)跌到什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應(yīng)。如果調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量大幅減少，反彈可能會(huì)提前到來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年4月，北京期房和現(xiàn)房的庫(kù)存量均出現(xiàn)了不同程度下降。“地方政府在落實(shí)調(diào)控政策的同時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持努力增加供應(yīng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，維持適當(dāng)?shù)耐顿Y和開(kāi)工量。”朱中一說(shuō)。

　　④ 調(diào)控應(yīng)避免“誤傷”剛性需求

　　——建議盡快開(kāi)展住房普查，使調(diào)控政策更有針對(duì)性

　　在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買(mǎi)新賣(mài)舊”，賣(mài)掉小房，購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的新房改善住房條件。總價(jià)240萬(wàn)，并且已經(jīng)交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺(tái)，讓楊大偉很頭疼。“本來(lái)準(zhǔn)備付72萬(wàn)首付，剩下的先貸款，再賣(mài)舊房子。政策一調(diào)整，要多付48萬(wàn)首付，一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。”和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后，開(kāi)發(fā)商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時(shí)候不能支付足額首付，每天要交納萬(wàn)分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。