北京土地新政實施已經逾月，截止到目前，溢價率大幅降低成為土地新政以來的一大看點。以新政后成交的8塊住宅用地為例，平均溢價率為13%。這比2009年以來動輒超過100%的溢價率下降明顯。

　　但是，有關“招標底價太高”、“調控誠意不足”的質疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區馬坡新城9號地西側地塊，招標出讓底價比其新政前的掛牌底價抬高了9億元。在不少業內人士看來，多幅地塊出讓底價的抬升，和政府土地收益預期不無關系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮3號地、8號地，進行了深入調查。

　　馬坡地塊

　　改招標后底價抬高117%

　　5月7日，順義區馬坡新城9號地西側地塊(以下簡稱“馬坡地塊”)的流標令人“大跌眼鏡”。

　　該地塊的招標底價為16.5億元，而5家開發商報價無一達到該底價，其中開發商的最低報價為7.6億元，最高報價為14.55億元。

　　5家開發商報價低于底價

　　馬坡地塊流標

　　事實上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當時的掛牌起始價為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價地等因素而暫停了土地出讓。

　　4月下旬，馬坡地塊“重現”土地市場，不過出讓方式已經從掛牌改為招標，而出讓底價也由7.61億元變為16.5億元，“底價漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當天招標現場外，一位開發商對媒體表示，如果以16.5億底價核算，該宗地樓面價已經達到約8010元/平米(扣除限價房用地)。而以現場5家開發商報價核算，開發商的估算樓面價大致在3689元/平方米至7063元/平方米。

　　針對馬坡地塊的招標底價，北京市土地儲備中心有關負責人在該地塊出讓后對本報記者表示，該底價是由順義區確定的，在開標前，土地中心也并不知道底價。

　　記者聯系了順義區有關部門，求證其底價制定的情況和標準。北京市國土資源局順義分局回復表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現象，我們不便發表意見。”

　　增5萬平米限價房

　　出讓底價不降反升

　　記者從有關渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價包括一級開發補償費用和政府土地收益兩部分。

　　3月掛牌文件和4月下旬招標文件顯示，從掛牌到招標，一級開發補償費用均確定為2.3億元，并未發生變化，同時地塊出讓面積、總建設面積等主要指標都未變化，變化的一項是在既定的建設控制規模內，4月下旬的招標文件增加了5萬平米的限價房。

　　一位參與拿地的開發商對記者表示，因為地塊增加了限價房，按照一般的邏輯，整個地塊的出讓底價應該是降低，而不是抬高。這位開發商表示，如果3月以掛牌底價出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標底價16.5億元計算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。